Aktualna „Rekomendacja S” – co się zmieni w kredytach hipotecznych?

Od 2014 roku trudniej o kredyt hipoteczny…

Komisja Nadzoru Finansowego (KNF), w ramach przysługujących jej uprawnień nadzorczych nad rynkiem bankowym, wydała kolejną rekomendację dotyczącą zasad udzielania kredytów hipotecznych. Rekomendacje KNF to tzw. zasady dobrych praktyk i choć nie mają one mocy wiążącej dla banków, to są co do zasady przez nie przestrzegane, gdyż banki wolą „dobrze żyć” z instytucją tego pokroju. Dla klientów banków oznacza to, że zalecenia (wskazówki) KNF-u niebawem zostaną wdrożone w życie i staną się powszechną praktyką bankową w zakresie przyznawania kredytów hipotecznych. Jakie zatem zmiany czekają osoby, które będą chciały zaciągnąć kredyt hipoteczny w bliższej i dalszej przyszłości? Oto najważniejsze obszary zmian.

Obowiązkowy wkład własny (spadek wskaźnika LTV)

Na dzień dzisiejszy większość banków nie robi problemu dla osób, które chcą uzyskać kredyt hipoteczny nie posiadając wkładu własnego, tj. na 100% albo więcej wartości nieruchomości. Ale to się zmieni już od przyszłego roku. Zgodnie z zaleceniami KNF-u banki będą musiały żądać od klientów, którzy wnioskują o kredyt na nieruchomość mieszkalną, wkładu własnego na poziomie:

  • 5% – w 2014 r. (95% LTV),
  • 10% – w 2015 r.(90% LTV),
  • 15% – w 2016 r. (85% LTV),
  • 20% – od 2017 r. (80% LTV)

Pocieszające w tym wszystkim jest to, że KNF rozłożyła ten proces w czasie, dając szansę kredytobiorcom na stopniowe przyzwyczajenie się do tego wymogu. Docelowa wysokość wkładu własnego ma być równa 20% (LTV na poziomie 80%). Dla potencjalnych kredytobiorców oznacza to konieczność gromadzenia oszczędności na wkład własny już od przyszłego roku. Np. przy kredycie na kwotę 300 tys. zł, w 2014 roku trzeba będzie wnieść wkład własny w kwocie 15 tys. zł. Jak widzimy nie są to wcale małe pieniądze. Łatwo sobie przekalkulować, jakie będą koszty wkładu własnego w kolejnych latach.

Dwudziesto-procentowy wkład własny dla nieruchomości mieszkalnych jest zdaniem Komisji optymalną wartością i leży zarówno w interesie klientów (zmniejszenie kosztów kredytu, czasu kredytowania), jak i banków (mniejsze ryzyko).

Grunt jako wkład własny?

KNF zezwala na uznanie za wkład własny wartości gruntu, na którym ma być posadowiony budynek stanowiący przedmiot kredytowania. Naturalnie kredytobiorca musi być właścicielem tego gruntu. W tych okolicznościach obligatoryjna będzie wycena przedmiotowego gruntu.

Zakaz kredytowania wkładu własnego?

KNF nakłania banki, by przyjmowały od klienta oświadczenia, że środki przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu. Ostatecznie trudno jest ocenić jak to będzie wyglądało w praktyce. Prawdopodobnie takie oświadczenie będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jeśli klient już spłacił kredyt zaciągnięty na sfinansowanie wkładu własnego, to nie wpłynie to na ocenę jego zdolności  kredytowej, gdyby jednak spłacał jeszcze – obniży ją znacznie.

Czy mogę zmniejszyć wysokość wkładu własnego?

Rekomendacja S przewiduje taką możliwość. 20-procentowy wkład własny może być zmniejszony o 10% w razie:

  • ubezpieczenia brakującej części wkładu własnego (brakujące 10%), lub
  • przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia w formie blokady środków na rachunku bankowym, albo
  • ustanowienia zastawu na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub Narodowego Banku Polskiego (NBP).

Czy mogę liczyć na pomoc w zgromadzeniu wkładu własnego?

KFN nie wyklucza też możliwości korzystania z rządowych programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego, w celu osiągnięcia wymaganego progu wkładu własnego. I tu kłania się program „Mieszkanie dla Młodych” (MdM), który ma ruszyć od następnego roku. W myśl założeń programu, każdy beneficjent MdM będzie mógł liczyć na dofinansowanie wkładu własnego w wysokości 10%, a osoby posiadające co najmniej jedno dziecko – na 15-procentowe wsparcie.

Zobacz też: Czekamy na „Mieszkanie dla Młodych”…

Jak wygląda sytuacja w przypadku nieruchomości komercyjnych?

W sytuacji finansowania zakupu nieruchomości komercyjnych wysokość wkładu własnego ustalona została na 25%. KNF nie wprowadziła tu żadnego okresu przejściowego, co skutkuje tym że banki powinny ten wymóg od razu wprowadzić w życie. Przy czym, istnieje możliwość zmniejszenia wkładu własnego o 5 % (do 20%), jeśli kredytobiorca ubezpieczy brakujące 5% albo przedstawi dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub przez zastaw na papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

Krótszy okres kredytowania

Kredyty hipoteczne z długoterminowym okresem kredytowania, tj. 40 – 50 lat– odchodzą powoli do lamusa. Preferowany przez KNF okres kredytowania powinien wynosić nie więcej niż 25 lat. Czy to znaczy, że kredytobiorca nie dostanie kredytu na dłuższy czas spłaty? Ależ nie. W myśl rekomendacji, kredyt hipoteczny będzie można zaciągnąć na maksymalnie 35 lat. Jednak bank, przed udzieleniem takiego kredytu, obowiązany jest pouczyć klienta o ujemnych skutkach dłuższego okresu kredytowania. W szczególności bank winien zobrazować konkretne wyliczenia dotyczące różnic w zdolności kredytowej, wysokości raty, całkowitego kosztu kredytu w preferowanym oraz w wydłużonym okresie kredytowania. Nie ma co się oszukiwać, dłuższy okres spłacania kredytu to wyższe ryzyko, większy całkowity koszt kredytu. Plusem są nieco niższe raty oraz wyższa zdolność kredytowa. Ale biorąc pod uwagę wszystkie za i przeciw, korzyści z dłuższego okresu kredytowania są marginalne.

Surowsza ocena zdolności kredytowej

Dla oceny zdolności kredytowej przy kredycie hipotecznym zaciąganym na okres dłuższy niż 30 lat,  bank powinien przyjmować do analizy okres maksymalnie 30-letni.

Według rekomendacji S, przy ustalaniu długości okresu kredytowania klienta detalicznego, bank powinien uwzględnić zdolność kredytobiorcy do kreowania dochodów w całym okresie trwania umowy, zwracając szczególną uwagę na okres, w którym należy oczekiwać osiągnięcia przez kredytobiorcę wieku emerytalnego.

KNF wskazuje na konieczność rzetelnej i kompleksowej oceny zdolności kredytowej klienta w oparciu o przedstawione źródła spłaty zobowiązania, koszty utrzymania typowe dla danego kredytobiorcy, wszystkie zobowiązania finansowe oraz ustalony okres kredytowania. Wymogi w zakresie dostarczanych przez klientów dokumentów niezbędnych do oceny zdolności kredytowej powinny pozwalać na pełną i obiektywną ocenę zdolności kredytowej oraz ryzyka związanego z brakiem spłaty zadłużenia.

Zdaniem Komisji ocena zdolności kredytowej musi być dokonywana na podstawie przedstawionych źródeł spłaty, kosztów utrzymania typowych dla danego kredytobiorcy (w przypadku klientów detalicznych), wszystkich zobowiązań kredytowych i innych niż kredytowe zobowiązań finansowych jeśli klient nie może zrezygnować z ich uiszczania (m.in. wynikające z przepisów prawa lub mające charakter trwały i nieodwołalny np. zasądzone alimenty, wypłacane renty) oraz ustalonego okresu kredytowania.

Bank powinien uwzględniać w ocenie zdolności kredytowej klienta detalicznego dochody pozostające do dyspozycji po potrąceniu wszelkich należnych podatków, opłat, składek i innych obciążeń finansowych o stałym charakterze. Bank winien uwzględnić ryzyko zmiany stopy procentowej i jego wpływ na zdolność kredytową kredytobiorcy.

Ostrzejsze wartości wskaźnika DTI

Wskaźnik DTI  (z ang. debt to income), to upraszczając stosunek wydatków do dochodów. Wartość DTI ma ogromne znaczenie dla oceny zdolności kredytowej klienta. Jeśli mamy taką możliwość (a raczej mamy), to postarajmy się, aby wartości tego wskaźnika działały na naszą korzyść.  Można to zrobić poprzez obniżenie wydatków (zobowiązań) lub powiększenie dochodów. A najlepiej jest uczynić jedno i drugie.

wskaźnik DTI = suma wydatków (rata kredytu + inne miesięczne wydatki) / suma dochodu netto

Jakie są dopuszczalne poziomy wskaźnika DTI?

W świetle zaleceń KNF wskaźnik DTI nie powinien przekraczać:

  • 40% – dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania, oraz
  • 50% – dla pozostałych klientów.

Informacje o poziomie wynagrodzeń znajdziesz na stronie Głównego Urzędu Statystycznego (GUS).

Sygnalizowane wartości wynikają z bardzo długiego okresu spłaty większości kredytów hipotecznych oraz tego, że w przypadku większości gospodarstw domowych koszty utrzymania przekraczają połowę ich dochodów netto. Bank może przekraczać, te wartości, ale powinna być to świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta. W szczególności, bank powinien poinformować klienta o podwyższonym ryzyku takiego produktu oraz negatywnym wpływie na możliwość realizacji przez klienta większych wydatków lub tworzenia oszczędności. Weryfikacja aktualności wskaźnika DTI powinna być dokonywana co najmniej raz w roku.

Symulacja: rata kredytu: 1000 zł,  koszty utrzymania: 2000 zł, łączne wydatki: 3000 zł, dochód netto: 5500 zł.

DTI = 3000 / 5500 = 0,54 (54%)

W powyższej symulacji wskaźnik DTI wynosi 54%, czyli dopuszczalna norma została przekroczona. Dla klientów o dochodach z drugiego przedziału o 4%.

Kredyty walutowe jeszcze mniej dostępne

Mimo iż oferty banków, jakie udzielają kredytów walutowych można policzyć na palcach jednej ręki, nic nie wskazuje na zmianę tej sytuacji. Przeciwnie, będzie jeszcze trudniej o kredyt w walucie obcej.

KNF rekomenduje, aby banki udzielały kredytów hipotecznych pod warunkiem, że klient uzyskuje dochód w walucie obcej. Dochody te muszą mieć charakter trwały, tak żeby zapewnić terminową obsługę i spłatę kredytu. Inaczej mówiąc, jeśli zarabiamy w euro, to możemy sobie pozwolić na kredyt w euro. Warunek ten dotyczy także klientów o wysokich dochodach w złotych. Przytoczone zmiany mają na celu wyeliminowanie ryzyka kursowego.

A co z klientami uzyskującymi dochód w kilku walutach? Jeżeli taka sytuacja ma miejsce, to bank udzieli kredytu w walucie w której klient uzyskuje największy dochód. Ponadto, przy ocenie zdolności kredytowej pozostałe waluty w jakich klient osiąga dochód, zostaną poddane 20% deprecjacji.

Porady dla osób, które myślą o kredycie hipotecznym

1/ Jeśli możesz mieć problem ze zgromadzeniem wkładu własnego – złóż wniosek kredytowy w tym roku (2013), a unikniesz wymogu posiadania wkładu. Zapoznaj się z porównaniem ofert kredytów hipotecznych już teraz.

2/ Jeśli spełniasz kryteria programu „Mieszkanie dla Młodych” (MdM), możesz skorzystać z dofinansowania wkładu własnego. Planowy start programu od 1 stycznia 2014 r. Zobacz kalkulator programu MdM. Możesz otrzymać do 15% wsparcia.

3/ Jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny od przyszłego roku i nie spełniasz warunków programu MdM, to musisz przygotować się na zgromadzenie wkładu własnego. W zasadzie tutaj masz dwie opcje albo oszczędzanie (chyba że masz już oszczędności) albo kredyt na ten cel. Przejrzyj oferty kredytów gotówkowych.

Zobacz treść Rekomendacji „S”

Rekomendacja S – dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie /KNF oczekuje, że rekomendacja zostanie wprowadzona nie później niż do dnia 1 stycznia 2014 r., z wyjątkiem rekomendacji 6, 9.1, 12, 14.10, 15.8 i 20, w zakresie których rekomendacja powinna zostać wprowadzona nie później niż do dnia 1 lipca 2014 r./

Be Sociable, Share!

3 myśli nt. „Aktualna „Rekomendacja S” – co się zmieni w kredytach hipotecznych?

  1. Iza

    MdM, niestety się nie kwalifikuję, z resztą mieszkania drogie ;/ Może do końca roku uda mi się załatwić formalności w Skoku Chmielewskiego na zakup mieszkania – 60 m2 w tzw. starym budownictwie… Mieszkanie udało się kupić po okazyjnej cenie

Dodaj komentarz