Co ma wpływ na wartość (cenę) nieruchomości?

Nie jest tajemnicą fakt, że sprzedający  chce sprzedać nieruchomość jak najdrożej, żeby jak najwięcej zarobić, a kupujący chce kupić nieruchomość jak najtaniej, żeby zaoszczędzić jak najwięcej pieniędzy. Jednak jeden i drugi, muszą mieć rzeczowe argumenty, przemawiające za ich stanowiskiem co do ceny. W stylu. Sprzedający: „Chcę za tę nieruchomość tyle i tyle, bo ma ona to i to…” Kupujący: „Jestem w stanie zapłacić za tę nieruchomość nie więcej niż, ponieważ nie ma tego, tamtego…”. Warto zatem poznać obiektywne fakty, rzutujące na cenę nieruchomości – na jej wzrost lub spadek.

Na wartość (cenę) nieruchomości wpływa wiele czynników. Wpływ ten jest nierównomierny. Jedne czynniki mają większy wpływ od pozostałych. Przy ocenie wpływu tych czynników na wartość nieruchomości, należy skupić się na danej kategorii (rodzaju) nieruchomości, a nawet podkategorii. Np. nieruchomości mieszkaniowe (domy jednorodzinne, lokale), nieruchomości komercyjne, nieruchomości rolne, nieruchomości turystyczne. Bowiem, każde z tych rodzajów nieruchomości mają specyficzne tylko dla nich cechy, które przekładają się na ich wartość. W przeciwnym razie nasza ocena może być nieprawidłowa. Oczywiście jest i wiele cech wspólnych. Poniższe zestawienie ma charakter ogólny, tzn. odnosi się do nieruchomości w ogólności, bez podziału na rodzaje.

Najważniejsze czynniki wpływające na wartość nieruchomości:

  • lokalizacja (położenie) nieruchomości,

Czynnik ten jest bezdyskusyjny. Im atrakcyjniejsze położenie, tym cena nieruchomości jest wyższa. Np. dwie identyczne nieruchomości, z których jedna jest znajduje się w Białymstoku a druga w Warszawie; dwie takie same nieruchomości, przy czym jedna znajduje się w centrum Warszawy a druga w Jankach;

  • powierzchnia nieruchomości,

Każda jednostka powierzchni nieruchomości (m2, ha) kosztuje. Wraz ze wzrostem powierzchni rośnie również cena. Im więcej „czegoś”, tym więcej trzeba za to płacić. Banalnie proste. Np. są dwa mieszkania w tej samej lokalizacji, jedno ma powierzchnię 40 m2 a drugie 60 m2. Chyba nie muszę tłumaczyć, które jest droższe.


  • stan prawny nieruchomości,

Jakie prawo przysługuje do nieruchomości? To jest: własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność lokalu. Jakie są obciążenia nieruchomości? To znaczy: hipoteka, użytkowanie, służebność, prawo dożywocia, inne prawa osobiste lub roszczenia osób trzecich.

  • stan zagospodarowania nieruchomości.

Co znajduje się na nieruchomości Porównanie: nieruchomość niezabudowana kontra nieruchomość zabudowana. Np. sam grunt – grunt wraz z budynkiem mieszkalnym. Inne elementy zagospodarowania: ogrodzenia, utwardzenia terenu, altanki etc.

  • stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia  infrastruktury technicznej,

Urządzenia infrastruktury technicznej potocznie określane są mediami, uzbrojeniem. Tj. prąd, woda, kanalizacja, telefon, Internet, gaz, odbiór odpadów, droga dojazdowa, transport.

  • otoczenie nieruchomości (sąsiedztwo),

Rozumiane jako dostęp do urzędów, instytucji publicznych, lokali gastronomicznych, ośrodków wypoczynku, sklepów, w tym rodzaj sąsiadujących nieruchomości.

  • aktualny sposób korzystania z nieruchomości,

Do jakich celów wykorzystywana jest nieruchomość? W szczególności: mieszkalnictwo, rolnictwo, handel, wynajem, działalność gospodarcza, magazyny.

  • alternatywny sposób korzystania z nieruchomości,

Czy można wykorzystać nieruchomość na inny cel? Jeśli tak, to na jaki? Czy jest on bardziej opłacalny od dotychczasowego?

  • charakterystyka miejscowości w której położona jest nieruchomość,

Wielkość, stopień zurbanizowania, inne.

  • przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym,

Na jakie cele jest przeznaczona nieruchomość w planie miejscowym? Np. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną pod drogi, pod zabudowę produkcyjną oraz usługową, na cele rolne itd.

  • technologia budowlana,

Z jakich materiałów w jaki sposób?

  • charakterystyka budynku ,

Mianowicie: rodzaj budynku (drewniany lub murowany), konstrukcja, powierzchnia, kubatura, ilość kondygnacji, stan techniczny,

  • standard wykończenia i wyposażenia mieszkania (lokalu),
  • dostęp do mieszkania (lokalu),

kondygnacja mieszkania/ lokalu (parter lub piętro, dostęp do windy),

  • charakterystyka rynku lokalnego,
  • dostęp do drogi publicznej,
  • rodzaj drogi dojazdowej (utwardzona lub nie),
  • klasa bonitacyjna gruntów (dotyczy nieruchomości rolnych i leśnych),
  • rodzaj i parametry drzewostanu (dot. lasów),
  • ilość pustostanów (kamienice, powierzchnie handlowe itd.)
  • sytuacja gospodarcza,
  • popyt i podaż na nieruchomości.
Be Sociable, Share!

Jedna myśl nt. „Co ma wpływ na wartość (cenę) nieruchomości?

Dodaj komentarz