Dlaczego warto kupować nieruchomości?

Nieruchomości to fenomenalne dobro. Gdzie się nie rozejrzysz, wszędzie masz do czynienia z nieruchomościami. Czy to jesteś w domu, w pracy, na zakupach, wakacjach czy też może przechadzasz się ulicą bądź jedziesz autem. Wszędzie one są.

Nieruchomości są fizyczne (namacalne), nikt nam ich nie ukradnie , bo są nieruchome (nieprzenośne), mają bardzo długi okres trwałości w przypadku budynków, a w przypadku gruntów, bez ograniczeń. Podsumowując: nieruchomości były, są i będą. Są uznawane za swego rodzaju dobro luksusowe. W czym więc tkwi ich popularność? Zobrazujemy to poprzez funkcje, jakie pełnią nieruchomości, a tym samym korzyści, które wynikają z ich posiadania.

Funkcja mieszkaniowa
Jest to chyba najbardziej popularna funkcja nieruchomości. Każdy z nas musi gdzieś mieszkać. Korzystamy z mieszkania własnego lub wynajmujemy. Niewątpliwie ta druga wersja jest mniej korzystna, bowiem musimy co miesiąc płacić czynsz. Mając na uwadze ten fakt, zalecam wszystkim wynajmującym, zmobilizowanie własnych sił i środków na rzecz zakupu własnego lokum. W dłuższej perspektywie czasowej, jest to na prawdę opłacalne rozwiązanie.

Funkcja użytkowa
Wiąże się z wykorzystaniem nieruchomości na cele nie mieszkaniowe. W grę chodzą tutaj garaże, budynki gospodarcze, magazyny, hale. Służy zaspokajaniu własnych potrzeb (np. garażowanie własnego samochodu) albo potrzeb innych osób za stosownym wynagrodzeniem dla właściciela.

Funkcja handlowa, działalności gospodarczej, składowania
Lokale z przeznaczeniem na sprzedaż produktów (np. sklepy, punkty gastronomiczne, galerie) bądź świadczenie usług (salony fryzjerskie, kosmetyczne, biura rachunkowe, kancelarie, siedziby firm etc.), hale produkcyjne, powierzchnie magazynowe (kryte i otwarte) Analogicznie jak w powyższych przypadkach, będące we faktycznym władaniu właścicieli lub najemców (dzierżawców).

Funkcja dochodowa
Kto nie lubi z nasz zarabiać? Czemu na nieruchomościach… Polega na czerpaniu korzyści finansowych z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości. Wszystko się odbywa pomiędzy dwiema stronami umowy, właścicielem (wynajmującym /wydzierżawiającym) a osobą korzystającą z nieruchomości (najemcą/ dzierżawcą).

Właściciel udostępnia nieruchomość drugiej stronie do korzystania (i ewentualnie pobierania pożytków), a najemca (dzierżawca) zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia na zasadach ustalonych w umowie najmu/ dzierżawy. Umowa jest zawierana na czas określony lub nieokreślony, a czynsz jest płatny głównie co miesiąc (w niektórych przypadkach – kwartalnie, półrocznie, rocznie). Przykłady: najem mieszkania, lokalu użytkowego/ handlowego, dzierżawa gruntów rolnych, dzierżawa magazynu/ hali. Patrz: funkcja ekologiczna i reklamowa – inne sposoby na dochód z nieruchomości.

Funkcja ekologiczna
Ukierunkowana na wykorzystanie odnawialnych źródeł energii oraz czerpanie z tego tytułu korzyści finansowych. Najpowszechniejsze formy to: energia wiatrowa (wiatraki) oraz energia słoneczna (fotowoltaika).

Odpowiednie urządzenia montowane są na gruntach lub budynkach. W pierwszej sytuacji mamy styczność z działaniem na większą skalę (farmy wiatrowe, słoneczne), a w drugim na mniejszą („lustra” fotowoltaiczne montowane na dachu domu jednorodzinnego w celu oszczędzenia energii). Każdy z nas pewnie słyszał o planach budowy (budowie) farm wiatrowych i związanych protestach mieszkańców. Nie zagłębiając się w słuszność ich racji, taka inwestycja dla właściciela gruntu jest bardzo lukratywna.

Firma wypłaca właścicielowi nieruchomości czynsz dzierżawny, jako że urządzenia posadowione są na jego działce. Zainteresowanych tematem, odsyłam do wujka Google. Niestety nie każda działka kwalifikuje się do takiej inwestycji. Dla energii wiatrowej, musi być odpowiednia „wietrzność” terenu, a dla energii słonecznej – odpowiednie nasłonecznienie. Poza tym firma inwestująca musi uzyskać zgodę władz miejscowych, tj. decyzje, zmiany planu miejscowego (studium, decyzja o warunkach zabudowy). Jest to proces dosyć sformalizowany i długotrwały. Można rzec, że funkcja ekologiczna łączy przyjemne z pożytecznym.

Funkcja przemysłu leśnego
Związana z wykorzystaniem surowca leśnego (drzew) w wypadku wycinki lasów. Znacząco ograniczone ze względu na to, iż większość lasów znajduje się w posiadaniu Skarbu Państwa. Skądinąd prywatni właściciele także podlegają różnorodnym restrykcjom, zwłaszcza w przypadku nieruchomości leśnych położonych na obszarze parków narodowych i krajobrazowych.

Funkcja inwestycyjna
Zbliżona do funkcji dochodowej, aczkolwiek bardziej ukierunkowana na dłuższy czas oraz systematyczny wzrost dochodów. Można powiedzieć, że jest to funkcja dochodowa z „opóźnionym zapłonem”. Przykład #1. Kupujemy działkę i sprzedajemy ją po kilku latach, zarabiając na wzroście jej wartości. Przykład #2. Kupujemy nieruchomość po niskiej cenie do remontu. Przeprowadzamy remont, zwiększając wartość nieruchomości – a następnie ją sprzedajemy z odpowiednim „narzutem”.

Przykład #3. Kupujemy nieruchomość po bardzo okazyjnej cenie (np. nieświadomy sprzedający, sprzedający w pilnej potrzebie, nieruchomość z licytacji komorniczej) i sprzedajemy z zyskiem. Przykład #4. Kupujemy nieruchomość sugerując się informacjami o prawdopodobnym zmianie planu miejscowego. Mowa o zmianie planu miejscowego, która zaowocuje drastycznym wzrostem wartości nieruchomości. A aktualny właściciel nieruchomości nie musi o tym wiedzieć. Np. planowana budowa lotniska na danym obszarze, budowa autostrady, plany powstania galerii handlowej itp.

Przykład #5. Bardziej złożony i długofalowy proces. Kupujemy nieruchomość na kredyt, posiadając zdolność kredytową + minimalny wkład własny. Nieruchomość przeznaczamy na wynajem, a czynsz przeznaczamy na spłatę rat kredytu hipotecznego. Ewentualną nadwyżkę czynszu odkładamy. Spłacamy pierwszą nieruchomość i kupujemy drugą na takiej samej zasadzie (na kredyt). Drugą nieruchomość spłacamy z czynszu z drugiej i pierwszej nieruchomości, a dzieje się to znacznie szybciej. I tak dalej. Oczywiście jest to okrojona wersja. Istnieje możliwość zmniejszenia kosztów kredytowych/ podatkowych dzięki amortyzacji. Ale to temat rzeka i na inny artykuł.

Funkcja zabezpieczająca
Traktuje nieruchomość jako sposób zabezpieczenia zaciąganego przez nas zobowiązania: kredytu, pożyczki itd. Klasycznym przykładem jest kredyt hipoteczny, kiedy pożyczamy od banku pieniądze na zakup mieszkania (lub innej nieruchomości), a bank (kredytodawca) w celu zabezpieczenia wypłacalności kredytobiorcy – ustanawia hipotekę na nieruchomości. W razie problemów ze spłatą kredytu i nie rokowaniem poprawy sytuacji kredytobiorcy, hipoteka wyposaża bank w prawo do sprzedaży nieruchomości, dla odzyskania pożyczonej kwoty kredytu wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami.

Hipoteka daje bankowi pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi kredytobiorcy (np. przed Zenkiem, który pożyczył kredytobiorcy 30 tys. zł, spisując z nim umowę pożyczki).Hipoteka może być ustanowiona nie tylko na nieruchomości kredytowanej, lecz również na innej nieruchomości, którą wcześniej nabyliśmy. Dla banku jest miarodajne to, aby stanowiła ona odpowiednie (wartościowe) zabezpieczenie kwoty udzielonego kredytu.
Mało kto wie, że nieruchomość może zabezpieczać spłatę pożyczki gotówkowej. Tzn. pożyczki na dowolny cel, np. zakup samochodu, wyposażenie mieszkania, inwestycje firmowe. Określa się ja mianem pożyczki hipotecznej. A jej zalety są bezdyskusyjne.

W porównaniu ze zwykłą pożyczką gotówkową, w tym także kredytem samochodowym możemy liczyć na bardzo atrakcyjne oprocentowanie, niekiedy o połowę niższe niż w zwykłym trybie. To co może odstraszać to trochę więcej formalności i dłuższy okres procedowania. Ale czy nie warto, dla tak dramatycznego obniżenia kosztów? Odpowiedź tę pozostawiam czytelnikowi. Tak na marginesie, istnieje tu pewien minimalny prób kwotowy (najniższa kwota jaką wolno pożyczyć). Z mojej wiedzy wynika, że obecne minimum waha się w granicach 20-30 tys. zł.

Funkcja reklamowa
Jedna z postaci funkcji dochodowych. Właściciel nieruchomości położonej we „właściwej” lokalizacji (wydzierżawiający), może umieścić na stojaku bilbord reklamowy określonej firmy (reklamodawca/ dzierżawca), w zamian z ustalone wynagrodzenie w formie czynszu dzierżawnego (tj. dzierżawa powierzchni reklamowej). Sprawa dotyczy nieruchomości położonych przy głównych arteriach, centrach, drogach wlotowych i wylotowych. Zazwyczaj jest tak, że to sami reklamodawcy, wybierają sobie potencjalnych właścicieli nieruchomości i składają im propozycję współpracy, co nie wyklucza inicjatywy drugiej strony.

Funkcja rekreacyjna i turystyczna
Nieruchomości z powodzeniem są wykorzystywane w sferze rekreacji i turystyki. Szczególnie w miejscach atrakcyjnych turystycznie. Ceny nieruchomości w takowych lokalizacjach są wyższe od średniej normy. Spowodowane jest to potencjałem finansowym drzemiącym w tych nieruchomościach. Przykłady: działki na morzem, jeziorem, uzdrowiska, „domki” w górach, hotele, gospodarstwa agroturystyczne.

Funkcja spadkowa i darowizny
Najbliższa rodzina może liczyć na preferencje podatkowe związane z otrzymaniem nieruchomości. Przekazywanie nieruchomości w spadku w drodze testamentu lub dziedziczenia ustawowego przez najbliższych członków rodziny daję szanse na zachowanie majątku rodzinnego z pokolenia na pokolenie. Warto zwrócić uwagę, iż najbliższe osoby spadkodawcy mogą liczyć na ulgi podatkowe w tym zakresie. Na dzień dzisiejszy, spadkobiercy – żona (mąż) lub/i dzieci zmarłego nie zapłacą podatku od spadku, pod warunkiem iż zgłoszą fakt nabycia majątku właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Trzeba to zrobić w ciągu 6 miesięcy od dnia stwierdzenia nabycia spadku przez sąd w formie postanowienia lub poświadczenia dziedziczenia przez notariusza. Jako ciekawostkę, chociaż praktyczną, mogę dodać, że nabyta w ten sposób nieruchomość, nie może być zbyta przez okres 5 lat od dnia nabycia spadku (śmierci spadkodawcy), gdyż wówczas będziemy zobowiązani do zapłaty w/w podatku. Jednak po upływie 5 lat możemy rozporządzać nieruchomością bez ograniczeń, nie płacąc przy tym podatku. W przypadku darowizny postępujemy identycznie.

Funkcja egzekucyjna
Nieruchomość z racji swojej znacznej wartości oraz niemożliwości przemieszczenia (w przeciwieństwie do ruchomości), jest świetnym składnikiem majątku dłużnika nadającym się do egzekucji. Z reguły pozwala na zaspokojenie roszczeń wierzyciela w całości lub w przeważającej mierze. A i jeszcze coś zostanie się dla dłużnika. Z tego powodu firmy pożyczkowe tak chętnie udzielają pożyczek na gigantyczny procent, nawet osobom nie posiadającym stałych dochodów, widniejącym w rejestrach dłużników i mających złą historię kredytową. Wystarczy żeby mieli nieruchomość. Zdarzają się przypadki procederu przejmowania nieruchomości, udzielając pożyczek na skrajnie niekorzystnych warunkach. Można wręcz domniemywać, iż takie firmy mają z góry założony cel pozyskania nieruchomości, a nie zależy im na zwrocie pożyczki przez pożyczkobiorcę.

Funkcja oszczędzania
Dotyczy osób będących w posiadaniu sporych nadwyżek finansowych, które nie będą im niezbędne w szerokiej perspektywie czasowej. Jedna z lepszych metod lokowania kapitału, obok lokat, kont oszczędnościowych, funduszy inwestycyjnych, inwestycji w metale szlachetne.

Funkcja emerytalno-rentowa
Ostatnimi czasy głośno w telewizji od reklam zachęcających starszych właścicieli nieruchomości do przekazania nieruchomości na rzecz jakiejś firmy (funduszu hipotecznego) w zamian za emeryturę/ rentę hipoteczną. Właściciel nieruchomości (zasadniczo mieszkania) mógłby mieszkać do końca swojego życia w tejże nieruchomości (konstrukcja z umowy dożywocia), a z chwilą jego śmierci przeszła by ona na własność funduszu hipotecznego. Właściciel od momentu podpisania umowy otrzymywałby wynagrodzenie co miesiąc. Przykładowo mogę powiedzieć, że są to kwoty od kilkuset złotych wzwyż, w zależności od wartości nieruchomości.

Pomysł wydaje się dobry, szczególnie dla osób, które nie posiadają najbliższej rodziny bądź tych, które wprawdzie mają rodzinę, ale nie mają woli (nie chcą) przekazania nieruchomości w spadku. Tak czy owak, uczulam na dokładne czytanie warunków umowy, ewentualnie konsultację z prawnikiem. Pamiętajmy że firmy tego typu to nie są firmy non-profit, a nam o to chodzi, żeby umowa była na uczciwych warunkach. Choć może zabrzmi to trochę makabrycznie, dobrym sposobem na ocenę rzetelności umowy (lecz orientacyjnym), jest porównanie aktualnej wartości nieruchomości (np. z wyceny przez rzeczoznawcę) do potencjalnej kwoty, jaką wypłaci nam fundusz do końca życia (przewidywany czas życia).


Słowem konkluzji. W tym artykule skupiłem się głównie na wyeksponowaniu atutów płynących z nabycia i władania nieruchomościami. Krótko mówiąc, co możemy zyskać oraz jak możemy uniknąć straty (podatkowej, zmniejszyć oprocentowanie pożyczki). Bezsprzecznie nieruchomości pełnią więcej funkcji, niż te które wymieniłem. Jednak uznałem je za mało istotne dla tematu. Śmiało można stwierdzić, że na kupnie nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej, jeszcze nikt nie stracił…

————————

Top Inwestor –>>

————————

Be Sociable, Share!

Dodaj komentarz