Każdy z nas chce kupić nieruchomość, która będzie spełniać jego oczekiwania, co do ceny, powierzchni, lokalizacji, standardu wykończenia, najbliższego otoczenia, dostępu do urządzeń infrastruktury techniczne itd.
Przy zakupie nieruchomości czyha na nas wiele niebezpieczeństw. Są to zagrożenia natury fizycznej i prawnej. Jedne są bardziej oczywiste i zazwyczaj jesteśmy ich świadomi, drugie mniej znane, choć również dotkliwe w swoich skutkach. Jakie to są zagrożenia oraz jak ich uniknąć? To jest temat na dzisiejszy artykuł. Zapraszam do czytania.
Na wstępie, w celu lepszego zrozumienia tematu, zadamy kilka podstawowych pytań. Choć na pierwszy rzut oka mogą brzmieć one banalnie, wręcz jak z pierwszej klasy szkoły podstawowej, odpowiedź na nie, ma nieocenione znaczenie. Kto sprzedaje? Co kupuję? Jaka cena? Jak sprzedaje?
Kto sprzedaje?
Ten kto sprzedaje nieruchomość, nie zawsze ma do tego prawo…
Prawo właścicielskie
Osobą uprawnioną do sprzedaży nieruchomości jest właściciel. Właścicielowi przysługuje prawo własności nieruchomości lub inne formy własności (użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, przydział do lokalu). Tylko właściciel może rozporządzać nieruchomością w sposób wywołujący skutki prawne.
Jeśli istnieje więcej niż jeden właściciel nieruchomości (współwłasność), do sprzedaży nieruchomości potrzebna jest zgoda każdego z nich. Np. obojga małżonków sprzedających mieszkanie, trzech spadkobierców sprzedających nieruchomość pochodzącą ze spadku. Brak zgody któregokolwiek ze współwłaścicieli uniemożliwia dokonanie sprzedaży nieruchomości (przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedającego/ych na kupującego/ych). Jeśli jednak taka umowa została by zawarta jest ona nieważna.
Pełnomocnictwo
Wyjątkiem od powyższej zasady jest sytuacja, kiedy to zamiast właściciela występuje pełnomocnik. Należy pamiętać przy tym, iż pełnomocnik de facto działa w imieniu, na rzecz i ze skutkiem w stosunku do właściciela nieruchomości. Czynności pełnomocnika są ważne pod warunkiem legitymowania się przez niego pełnomocnictwem udzielonym przez właściciela nieruchomości. W wypadku umów dotyczących nieruchomości, pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego (sporządzone przez notariusza).
Agencje (biura) nieruchomości
Sprzedający (właściciel) lub/ i kupujący (nabywca) mogą zlecić znalezienie drugiej strony umowy agencjom pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nierzadkie są sytuacje, gdy jedna agencja obsługuje zarówno sprzedającego jak i kupującego na podstawie umowy pośrednictwa w sprzedaży/ kupnie nieruchomości. Zadanie agencji sprowadza się do skojarzenia stron celem sfinalizowania transakcji. Ale samo zawarcie umowy musi nastąpić z osobistym udziałem kupującego i sprzedającego u notariusza oraz własnoręcznym podpisaniem aktu notarialnego (umowa przedwstępna, umowa ostateczna). Agencja nie ma w tym zakresie umocowania.
Weryfikacja osoby właściciela
Jak sprawdzić, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości? Informacje na ten temat w urzędowych rejestrach nieruchomości, tj. księga wieczysta, ewidencja gruntów i budynków. Na chwilę obecną księgę wieczystą można sprawdzić przez Internet na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać nr KW.
Sprawa się komplikuje w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym/ niejasnym stanie prawnym, tzn. nie mających odpowiednich wpisów w urzędowych bazach, starych dokumentach własności nigdzie niezarejestrowanych, nieruchomościach wobec których toczy się postępowanie sądowe o ustalenie bądź zmianę prawa własności, nieruchomościach posiadających niespójne wpisy urzędowe. W takiej sytuacji polecam kontakt z prawnikiem.
Przed podpisaniem aktu notarialnego (w tym samym dniu), namawiam do ponownego zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości w Elektronicznej Księdze Wieczystej, żeby mieć pewność, że nic nie uległo zmianie. Możliwe niebezpieczeństwa:
• wpis nowego właściciela nieruchomości,
• umieszczenie wzmianki w KW o możliwej niezgodności ujawnionego stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym,
• informacja o wszczęciu postępowania dotyczącego nieruchomości,
• wpis hipoteki, użytkowania, służebności,
• inne, niepokojące adnotacje.
Co kupuję?
Jak nie kupić kota w worku…
Zgodność podawanych informacji o nieruchomości ze stanem faktycznym
Czy informacje o określonych cechach nieruchomości zamieszczone w ogłoszeniu o sprzedaży bądź deklarowane osobiście przez sprzedającego mają odzwierciedlenie w rzeczywistości? Trzeba to sprawdzić! Cechy te będą różne, (fizyczne i prawne) w zależności od rodzaju nieruchomości są nieco inne. W szczególności:
• powierzchnia użytkowa lokalu,
• powierzchnia działki,
• standard wykończenia,
• technika budowy,
• materiały budowlane (cegła, wielka płyta),
• rok budowy,
• uzbrojenie (dostęp do mediów),
• stan techniczny budynku (możliwe wady, uszkodzenia),
• klasa gruntu (nieruchomości rolne),
• położenie mieszkania w budynku (piętro, parter),
• dostęp do windy, piwnicy, garażu,
• infrastruktura dla osób niepełnosprawnych,
• najbliższa okolica (odległość od sklepów, szkół, szpitali, przedszkoli, komunikacji miejskiej),
• rodzaj prawa do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste, prawo spółdzielcze),
• itd.
Kontrola w/w cech nieruchomości może nastąpić w drodze osobistych oględzin (najlepiej z osobą znającą się na budownictwie) bądź porównania z danymi urzędowymi i dokumentami dotyczącymi nieruchomości. Tj. księga wieczysta, wypis i wyrys gruntów i budynków, kartoteka lokali, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, decyzje administracyjne, postanowienia sądowe, projekt budowlany, książka obiektu, pozwolenie na budowę, dziennik budowy, pozwolenie na użytkowanie, umowa sprzedaży, darowizny, przydział ze spółdzielni, informacja o przeznaczeniu działki w planie miejscowym itp.
Obciążenia nieruchomości
Nieruchomość może być obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (hipoteka, użytkowanie, służebność przesyłu, służebność mieszkania, służebność gruntowa, służebność osobista), umowami zobowiązaniowymi (umowa najmu, dzierżawy, dożywocia) lub podatkami (niezapłacony podatek od spadków i darowizn, zaległy podatek od nieruchomości).
O tym czy na nieruchomości ciąży hipoteka, użytkowanie lub służebność dowiemy się z księgi wieczystej. W przypadku umów zobowiązaniowych mogą być one ujawnione w KW, choć nie muszą. Dzierżawa gruntu rolnego może być ujawniona w ewidencji gruntów i budynków. Generalnie zasada jest taka, że nowy właściciel wchodzi w stosunek zobowiązaniowy na miejsce dotychczasowego właściciela i ma prawo wypowiedzieć umowę na zasadach określonych w tym zobowiązaniu.
Jednak zanim to nastąpi, jest on związany postanowieniami umowy i musi się z nich wywiązywać (np. udostępniać lokal). W związku z tym nieraz lepiej, żeby aktualny właściciel „uporządkował” sprawy nieruchomości i powypowiadał umowy z nią związane. Nota bene, w międzyczasie można zawrzeć umowę przedwstępną, tak żeby „zarezerwować” sobie nieruchomość, z zastrzeżeniem dopełnienia przez sprzedawcę owych czynności.
W kwestii podatków. Jeśli nieruchomość pochodzi ze spadku lub darowizny, to spadkobiercy mają obowiązek zapłacić podatek z tego tytułu lub podlegają zwolnieniu (najbliżsi członkowie rodziny, jeśli zgłoszą nabycie w odpowiednim terminie do Urzędu Skarbowego). Na żądanie kupującego, sprzedający jest zobowiązany dostarczyć zaświadczenie z US o nie zaleganiu z podatkiem od spadków i darowizn. Kolejnym podatkiem mogącym uprzykrzyć życie kupującemu jest podatek od zaległy nieruchomości (gruntu lub/i budynku).
Podatkami tymi administrują gminy, miasta, starostwa. Na prośbę kupującego, sprzedający winien dostarczyć zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości. W razie nabycia nieruchomości z długami podatkowymi, sprzedający i kupujący odpowiadają solidarnie (łącznie) za zapłatę zaległości wraz z odsetkami. Urząd gminy (miasta) lub starostwo – będzie mógł żądać zapłaty całości/części zobowiązania, od każdego z osobna (aktualnego i byłego właściciela nieruchomości), jak i równocześnie od obydwu. A nikt przecież nie chce płacić nie swoich długów.
Plan miejscowy
Z punktu widzenia kupującego znajomość planu miejscowego ma ogromne znaczenie. Plan miejscowy (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) informuje nas, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w terenie, jakie są planowane inwestycje. Plan miejscowy pokazuje „to co jest” oraz „to co może być” (zmiany w planie miejscowym).
O ile o pierwszym możemy dowiedzieć się oglądając nieruchomość i jej otoczenie, o tyle drugie wymaga zapoznania się z danymi we właściwym urzędzie miasta (gminy). Zmiany planu miejscowego wpływają pozytywnie lub negatywnie na wartość (cenę) nieruchomości, powodując jej wzrost lub spadek. Zmiany pozytywne: zezwolenie na zabudowę na określonym obszarze, budowa utwardzanej drogi dojazdowej do nieruchomości, planowane doprowadzenie do nieruchomości mediów (woda, gaz, prąd, kanalizacja, telewizja, Internet). Zmiany negatywne: zakaz zabudowy, lokalizacja wysypiska odpadków, spalarnia, zakład przemysłu ciężkiego, budowa autostrady, powstanie chlewni. Jest to wyliczenie przykładowe.
Jaka cena?
Jak nie przepłacić…
Cena nieruchomości powinna być adekwatna do wartości rynkowej. W praktyce bywa różnie. Chcąc stwierdzić odpowiedniość ceny należy porównać ceny „nieruchomości podobnych” z okolicy, biorąc pod uwagę wspólność cech (metraż, lokalizacja, wykończenie etc.). Dobrym sposobem jest skorzystanie z usług doradców ds. nieruchomości lub pracowników biur nieruchomości z danej miejscowości. Osoby takie świetnie znają rynek lokalny. Inną opcją jest zlecenie wyceny przedmiotowej nieruchomości dla rzeczoznawcy majątkowego, co jednak łączy się z kosztem od kilkuset złotych w górę, zależnie od rodzaju nieruchomości, podlegającej wycenie. Taka wycena jest najbardziej rzetelna.
Co winno wzbudzić naszą czujność? Nie tylko zbyt wysoka cena, ale również cena zbyt niska. Niska cena może świadczyć o tym, że właściciel od dłuższego czasu nie może sprzedać nieruchomości. Z jakichś powodów nieruchomość nie jest atrakcyjna dla kupujących. Może to być spowodowane wadami fizycznymi lub prawnymi tkwiącymi w danej nieruchomości, które odstraszają kupców. Ale też niewykluczone jest, że mamy do czynienia z okazją i powinniśmy ją wykorzystać. Tak czy inaczej, aby to wiedzieć, konieczne jest dogłębne przeanalizowanie całej sytuacji.
Odnośnie zawyżonej ceny, to sprzedawca usiłuje uzyskać jak największy zysk ze sprzedaży. Nagminnie to ma miejsce, przy pierwszych ekspozycjach sprzedażowych nieruchomości (np. pierwsze ogłoszenie sprzedaży nieruchomości w Internecie). Cena wyższa o minimum 10-20 tys. zł od cen rynkowych to powszechna praktyka Z czasem jednak, wskutek braku klientów, sprzedawca „idzie po rozum do głowy” i ustala przystępniejszą cenę sprzedaży.
Jak sprzedaje?
Jak zawrzeć ważną umowę…
Umowa przeniesienia własności nieruchomości (potocznie zwana umową kupna-sprzedaży) musi być bezwzględnie zawarta w formie aktu notarialnego. W razie niedochowania tej formy, umowa jest bezwarunkowo nieważna z mocy prawa. Krótko mówiąc, „pieniądze poszły”, a nieruchomość nie zmieniła właściciela. I teraz kupujący musi walczyć o swoich zwrot pieniędzy! Jeśli ktoś Ci proponuję, spisanie umowy sprzedaży nieruchomości na piśmie, możesz go od razu wyśmiać i pogonić.
Sprzedaż nieruchomości może zostać zrealizowana w dwojaki sposób – jednoetapowo lub dwuetapowo. Jednoetapowo – zawierana jest jedna umowa przenosząca własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Dwuetapowo – najpierw zawierana jest umowa przedwstępna (zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości w oznaczonej przyszłości), a następnie umowa ostateczna (przeniesienia własności nieruchomości).
Dwuetapowość sprzedaży nieruchomości ma miejsce wówczas, gdy z powodu przeszkód natury fizycznej bądź prawnej, zawarcie umowy właściwej w danym czasie nie jest możliwe lub celowe. A strony chcą zapewnić dokonanie transakcji w przyszłości. Jako formy zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej stosuję się świadczenia w postaci zaliczki i zadatku.
Koszty notarialne z reguły pokrywa kupujący, lecz istnieje możliwość ustalenia tej kwestii odmiennie: rozdział kosztów między obie strony lub przerzucenie kosztów na sprzedającego.
Mam nadzieję, że zaszczepiłem w Twoim umyśle daleko idącą ostrożność i rozwagę, które są niezbędne dla bezpiecznego zakupu nieruchomości. Jeśli pojawią się u Ciebie jakieś wątpliwości w procesie kupna nieruchomości, lepiej poradź się specjalistów. Jest to zbyt poważna transakcja i pieniądze, żeby ryzykować.
Zobacz też: Jak bezpiecznie wynająć swoje mieszkanie?