Jednym ze sposobów kupna lub sprzedaży nieruchomości jest skorzystanie z usług agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Tzw. biura nieruchomości. Powierzamy sprzedaż/ kupno nieruchomości wyspecjalizowanej w tej dziedzinie firmie i mamy „święty spokój”. Póki jednak to się stanie, musimy się trochę nagimnastykować. Otóż, po pierwsze trzeba wybrać agencję, a po drugie – podpisać korzystną dla nas umowę. Zaczynamy!

Wybór agencji

Czym kierować się przy wyborze agencji? Jest kilka czynników, które powinniśmy wziąć pod uwagę. Mianowicie:

• wysokość prowizji za znalezienie klienta. Prowizja ma zazwyczaj wysokość procentową od ceny sprzedaży nieruchomości. Stawki rynkowe oscylują w granicach 1-3%. Na życzenie zlecającego dopuszczalne jest ustalenie prowizji w kwocie stałej (np. 3000 zł brutto, bez względu na wartość nieruchomości) albo prowizji łączonej, tj. stała kwota + procent od sprzedaży (np. 1000 zł brutto plus 1 procent od ceny sprzedaży). Negocjacje co do wysokości prowizji – są jak najbardziej wskazane;
• jakość obsługi. Powinniśmy sprawdzić opinie o agencji od osób, które już korzystały z jej usług. Najprostszym sposobem jest „wklepanie” w Google frazy „nazwa_ agencji opinie”. Pojedyncze negatywne komentarze jeszcze niczego nie przesądzają, ale gdy stanowią one 50% lub więcej ogółu komentarzy – coś musi być na rzeczy;
• kwalifikacje pracowników. Czy agencja ma licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami? Jeśli tak, to dobrze, jeśli nie, to lepiej rozejrzeć się za inną agencją. Chociaż ostatnia deregulacja dopuściła do pracy w charakterze pośrednika osoby bez kwalifikacji, to jednak bardziej moje zaufanie wzbudzają osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje, poprzedzone nauką i egzaminem państwowym;
• ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przez działanie pracownika agencji. Chroni nas w sytuacji, gdy wskutek błędów pośrednika ponieśliśmy dużą szkodę. Np. kupiliśmy nieruchomość obciążoną hipoteką. Większość agencji ma takie ubezpieczenie;
• zaplecze. Jakimi metodami promocji dysponuje agencja? Jaką ma bazę klientów? Im lepsze zaplecze, tym większe prawdopodobieństwo, że szybciej sfinalizujemy transakcję na optymalnych dla nas warunkach;
• kompleksowość obsługi. Agencja powinna podjąć wszelkie kroki mające na celu znalezienie drugiej strony umowy oraz doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży/ kupna nieruchomości. W tym: szeroko zakrojoną promocję nieruchomości, prezentowanie nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (w biurze i na miejscu), pozyskanie wymaganych dokumentów do zawarcia aktu notarialnego, udzielanie informacji prawnych, rozwiązywanie pojawiających się problemów. Udział zlecającego w całym procesie powinien być ograniczony do minimum.

Warunki umowy

Biura nieruchomości stosują gotowe szablony umów (tzw. wzorce umowne). Co do zasady, istnieje możliwość modyfikacji takiej umowy. To co nas najbardziej interesuje, to wysokość prowizji (patrz: wyżej), zasady płatności prowizji oraz rodzaj umowy (umowa na „wyłączność” lub „niewyłączność”).

Zasady płatności prowizji

Kiedy powinniśmy płacić prowizję agencji?

• jeśli agencja znajdzie nam nieruchomość do kupna lub kupca na naszą nieruchomość, zgodnie z naszymi wytycznymi (np. ustalona cena sprzedaży);
• jeżeli agencja pozyska drugą stronę umowy, na warunkach kupna/ sprzedaży ustalonych wcześniej, a my rozmyślimy się i zrezygnujemy z kupna lub sprzedaży nieruchomości. Sprawa jest prosta. Agencja wykonała swoje zobowiązanie, więc należy się jej wynagrodzenie. A my ponosimy winę w tym, iż transakcja nie doszła do skutku;
• jeśli mamy umowę pośrednictwa na „wyłączność” (umowa zamknięta kupna/ sprzedaży nieruchomości), a znajdziemy kupującego/ sprzedającego na własną rękę i kupimy/ sprzedamy nieruchomość. Konstrukcja umowy na „wyłączność” zobowiązuje nas do zapłaty prowizji, gdy nieruchomość została sprzedana/ kupiona w czasie obowiązywania umowy pośrednictwa z agencją. Nieistotne jest przy tym, czy to my pozyskaliśmy kupującego (sprzedającego) czy też agencja. Liczy się fakt dokonania transakcji objętej umową.

Jeżeli w innych sytuacjach agencja wymaga zapłaty prowizji, takie postanowienia należy rozpatrywać pod kątem niedozwolonych klauzul umownych. A postępowanie agencji uznać, za nieuczciwą praktykę rynkową. W żadnym wypadku nie powinniśmy zgadzać się na zapisy godzące w nasze interesy. Zresztą jak nie ta agencja, to inna…

Umowa na „niewyłączność” czy „wyłączność”

Którą wybrać? Bez wątpienia lepszym wyjściem jest korzystanie z umowy na „niewyłączność” (umowa otwarta kupna/ sprzedaży nieruchomości). I to nie tylko wtedy, gdy równolegle z agencją, zamierzamy szukać kupca/ sprzedawcy na własną rękę. Również wówczas, gdy nie mamy takich planów. Ale w życiu bywa różnie. Może znaleźć się kupiec/ sprzedawca, mimo braku inicjatywy z naszej strony. I co wtedy? Musimy zapłacić prowizję agencji. Rozsądniejszym i zapobiegliwszym rozwiązaniem jest zostawienie sobie „otwartej furtki”, choćby tak na wszelki wypadek. Przeważnie agencje nie stwarzają jakichkolwiek problemów przy wyborze umowy na „niewyłączność”.

Jeśli już decydujemy się na umowę na otwartą, warto doprecyzować sytuację, kiedy to praktycznie w jednym czasie, my i agencja, znajdujemy kupca (sprzedawcę) na nieruchomość. Np. „zlecający jest zwolniony z zapłaty prowizji, jeśli poinformuje on agencję o znalezieniu drugiej strony umowy na własną rękę, zanim agencja zawiadomi go, że dana osoba złożyła pisemną deklarację zawarcia umowy sprzedaży/ kupna nieruchomości”.