Jednym z podstawowych parametrów kredytu hipotecznego jest okres kredytowania. Jest to czas przez który będziemy związani z bankiem umową kredytową, której podstawowym obowiązkiem jest uiszczanie comiesięcznej raty kredytu przez kredytobiorcę. Ze względu na wysokie kwoty kredytu hipotecznego, okres kredytowania jest również znaczny, tj. od kilkunastu do kilkudziesięciu lat. Dzięki temu zabiegowi możliwa jest spłata tak wysokiego zobowiązania, nie przeciążając zbytnio budżetu domowego w skali miesiąca.

Nie ma jednego okresu spłaty kredytu, jaki byłby optymalny dla wszystkich kredytobiorców, gdyż jest to zależne od indywidualnej sytuacji klienta. Choć każdy z nas chciałby spłacić kredyt hipoteczny jak najszybciej, skracając maksymalnie okres kredytowania, to nie zawsze jest to możliwe. A to z powodu różnorodnej zdolności kredytowej, która determinuje okres spłaty kredytu hipotecznego. Innymi słowy, musi nas być stać na wcześniejszą spłatę kredytu.

Długi a krótki okres spłaty kredytu hipotecznego – porównanie

Okres kredytowania
Dłuższy okres kredytowania	Krótszy okres kredytowania
Późniejsza spłata całego kredytu	Wcześniejsza spłata całego kredytu
Niższa rata kredytu	Wyższa rata kredytu
Większy całkowity koszt kredytu	Mniejszy całkowity koszt kredytu
Niższa zdolność kredytowa	Wyższa zdolność kredytowa
Mniejsze obciążenie budżetu domowego	Większe obciążenie budżetu domowego
Możliwość uzyskania większej kwoty kredytu	Możliwość uzyskania niższej kwoty kredytu
Łatwiej spłacać kredyt w razie problemów finansowych	Trudniej spłacać kredyt w razie problemów finansowych
Pełniejsza możliwość oszczędzania	Ograniczona możliwość oszczędzania
Zwiększone ryzyko niekorzystnych zmian w czasie	Zmniejszone ryzyko niekorzystnych zmian w czasie
Większe szanse na inny kredyt	Mniejsze szanse na inny kredyt
Wolniej odzyskamy czystą kartę kredytową	Prędzej odzyskamy czystą kartę kredytową

 Na co wpływa okres kredytowania?

Po pierwsze, na zdolność kredytową. Zdolność kredytowa rośnie proporcjonalnie do wzrostu okresu kredytowania. Co to daje kredytobiorcy? Wraz z wydłużeniem okresu kredytowania, zwiększa się kwota pieniędzy, jaką możemy pożyczyć od banku, mimo iż nasza sytuacja finansowa nie uległa zmianie. Analogicznie jest w sytuacji występowania problemów z uzyskaniem zdolności kredytowej. Klient który nie ma zdolności kredytowej przy 20 letnim okresie kredytowania, może ją nabyć, wydłużając okres spłaty kredytu hipotecznego o 5 czy też 10 lat.

Po drugie, na wysokość miesięcznej raty kredytu. Zasada jest prosta. Im dłuższy okres kredytowania tym niższa comiesięczna rata. I odwrotnie, im krótszy okres kredytowania tym niższa comiesięczna rata. Jest to spowodowane rozłożeniem zobowiązania kredytowego na większą bądź mniejszą ilość odcinków czasowych. W taki oto sposób, możemy dopasować kwotę miesięcznej raty kredytu do własnych potrzeb i możliwości.

Po trzecie, na łączny koszt kredytu. Korzystanie z pieniędzy banku kosztuje. A jak dużo, to już zależy od tego, jak długo będziemy oddawać pożyczone środki. Dłuższy czas spłaty kredytu hipotecznego, choć kusi niższą ratą, to generuje ogromne koszty w postaci zwiększonych odsetek. I tak, spłacając kredyt w krótszym czasie, oddamy bankowi mniej pieniędzy, niż gdybyśmy robili to dłużej. Ponadto, w następstwie coraz to większego zwiększania okresu spłaty kredytu, korzyści płynące z niższej raty kredytowej są mniejsze. Ponieważ, odsetki „zjadają” znaczną część raty kredytu. W związku z tym obniżka raty kredytowej jest niewspółmierna do kosztów całościowych kredytu. Ale o tym dalej.

Jak się zmienia wysokość raty oraz odsetek w zależności od okresu kredytowania?

Z powyższego zestawienia wynika, że wydłużenie okresu kredytowania zaledwie o 5 lat, powoduje radykalny wzrost kosztów odsetkowych. Natomiast różnice w zmniejszeniu kwoty raty są stosunkowo niewielkie w odniesieniu do kosztów. Szczególnie jest to widoczne przy maksymalnym okresie kredytowania, tj. 40 lat. W porównaniu do 35-letniego okresu kredytowania, będziemy płacić ratę kredytu niższą jedynie o 72 zł, a poniesiemy koszt w formie odsetek w kwocie 48 899 zł.

Czym się kierować przy wyborze długości okresu kredytowania?

Krótszy okres kredytowania jest dla Ciebie, jeśli:

• chcesz jak najmniej zapłacić za kredyt w ujęciu całościowym,
• zależy Ci na jak najszybszej spłacie kredytu hipotecznego,
• Twoje dochody pozwalają na płacenie wyższych rat kredytowych,
• nie zamierzasz oszczędzać nadwyżki wynikającej z ewentualnego płacenia niższej raty kredytu,
• Twoja zdolność kredytowa umożliwia zastosowanie krótszego okresu spłaty.
• teraz możesz płacić więcej za kredyt, a później przewidujesz spadek swoich dochodów (np. z powodu przejścia na emeryturę).

Dłuższy okres kredytowania jest dla Ciebie, jeśli:

• pragniesz płacić niższą comiesięczną ratę kredytu,
• wyższy koszt kredytu ma dla Ciebie mniejsze znaczenie, bo liczy się tu i teraz,
• godzisz się na dłuższy czas spłaty kredytu,
• Twoja zdolność kredytowa pozwala na zaciągnięcie kredytu hipotecznego wyłącznie na takich warunkach,
• chcesz zminimalizować udział raty kredytowej w miesięcznych wydatkach,
• tylko w ten sposób możesz otrzymać większą sumę kredytu.

Jaki jest najczęściej wybierany okres kredytowania przez klientów?

Na podstawie powyższego wykresu możemy stwierdzić, iż przeciętny okres kredytowania to 25-35 lat. Na taki kredyt zdecydowało się 61,42% kredytobiorców. Kolejne miejsce na podium zajmują kredyty udzielane na 15-25 lat, skorzystało z nich 25,67% kredytobiorców. Na trzecim miejscu pod względem popularności (11,64%) plasują się kredyty hipoteczne, których okres spłaty mieści się w przedziale od 0 do 15 lat. Najmniej rozchwytywane są kredyty z okresem kredytowania powyżej 35 lat i stanowią 1,27% ogółu klientów.

Czy mogę zmienić okres kredytowania w czasie spłaty kredytu hipotecznego?

Jest taka możliwość. Zmiana długości okresu kredytowania (wydłużenie lub skrócenie) wymaga wprowadzenia zmian warunków kredytowania w drodze aneksu do umowy. W następstwie czego otrzymamy nowy harmonogram spłat. Ile to będzie kosztować? Zwykle jest to koszt rzędu kilkuset złotych. W celu zmiany okresu kredytowania powinniśmy wystosować do banku pisemny wniosek, z warunkami zmiany oraz uzasadnić potrzebę zmiany okresu spłaty. Np. przy skróceniu okresu kredytowania – istotny wzrost dochodów; przy wydłużeniu okresu kredytowania – znaczne pogorszenie sytuacji finansowej, nadmierna uciążliwość raty kredytu.

Decyzji o zmianie okresu kredytowania nie należy podejmować zbyt pochopnie, gdyż rodzi ona daleko idące skutki finansowe. Powinniśmy rozważyć wszystkie za i przeciw. Warto poprosić pracownika banku o dogłębne rozjaśnienie tematu.

Wydłużenie okresu kredytowania

Jednym z najczęstszych powodów ubiegania się o wydłużenie okresu spłaty kredytu hipotecznego jest chęć płacenia niższej raty. Zwłaszcza jeśli jej dotychczasowa wysokość staje się zbyt uciążliwa dla budżetu domowego. Niejednokrotnie obniżenie comiesięcznej raty kredytu nawet o 100 zł może przynieść znaczącą ulgę.  Generalnie banki nie stawiają przeszkód w wydłużeniu okresu kredytowania. W końcu w efekcie tego zabiegu, zapłacimy bankowi więcej odsetek, czyli krótko mówiąc bank więcej na nas zarobi. Jednak możemy napotkać tutaj dwa ograniczenia. Mianowicie – maksymalny okres kredytowania w danym banku oraz maksymalny wiek kredytobiorcy w chwili zakończenia spłaty kredytu hipotecznego. W zależności od banku, ten pierwszy wynosi 30-50 lat, a ten drugi 70-80 lat.

Skrócenie okresu kredytowania

O ile w przypadku wydłużenia okresu kredytowania zależy nam na zmniejszeniu raty kredytowej, o tyle w wypadku skrócenia okresu kredytowania – na jak najszybszym pozbyciu się kredytu hipotecznego i zmniejszeniu kosztów kredytowych. Skrócenie okresu kredytowania raczej nie leży w interesie banku, gdyż w ten sposób uszczuplimy jego zysk. Niemniej jednak przy spełnieniu warunków krótszego okresu spłaty, bank pójdzie nam na rękę. Skrócenie okresu kredytowania, bez względu na okres na jaki to nastąpi – automatycznie powoduje zwiększenie wysokości comiesięcznej raty kredytowej. Godząc się na zwiększenie raty kredytu winniśmy zachować granicę zdrowego rozsądku i nie dopasowywać kwoty raty „na styk” do swoich możliwości zarobkowych oraz comiesięcznych zobowiązań. W każdym bądź razie kwota raty kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 40% dochodów netto. Dobrze jest mieć pewien luz na niespodziewane wydatki.

W związku z tym bank musi poddać ponownej weryfikacji naszą zdolność kredytową, żeby stwierdzić czy będziemy w stanie płacić wyższą ratę kredytu hipotecznego. Jeśli ubiegając się o kredyt mieliśmy problem z uzyskaniem zdolności kredytowej, a nasza sytuacja finansowa nie uległa poprawie, ani też nie zmieniły się w sposób istotny na naszą korzyść wskaźniki zdolności kredytowej, to jest wielce prawdopodobne, że będziemy mieć kłopot z uzyskaniem zdolności kredytowej dla krótszego okresu spłaty. Chyba że podejmiemy pewne kroki w celu zwiększenia zdolności kredytowej.

Jaka jest maksymalna długość okresu kredytowania oraz górna granica wieku kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty w poszczególnych bankach?

 

Banki udzielające kredytów hipotecznych prowadzą własną politykę kredytową, stąd też odmienności ale i podobieństwa w zakresie maksymalnego okresu kredytowania i górnej granicy wieku kredytobiorcy.

Najdłuższy okres kredytowania proponuje nam Alior Bank, Allianz Bank oraz Getin Noble Bank. Jest to 50 lat. Aby uzyskać taki okres, w Alior Banku oraz w Getin Noble Banku nie musimy spełniać dodatkowych warunków, inaczej niż w Allianz Banku. Najkrótszy okres kredytowania, tj. 30 lat, ma w swojej ofercie BZ WBK, Deutsche Bank, DomBank, BPH, Pekao Bank Hipoteczny oraz Pekao S.A. Zdarzają się sytuacje, że banki uzależniają okres kredytowania od tego, czy kredytobiorcą jest osoba fizyczna czy też firma, celu kredytowania, rodzaju kupowanej nieruchomości (np. dom lub działka), waluty kredytu.

Maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie płatności ostatniej raty kredytu wynosi 80 lat i jest możliwy w Alior Banku oraz BPH. Na najniższą granicę wieku, tzn. 70 lat, mogą liczyć klienci większości banków. Warto zasygnalizować, iż istnieje możliwość nieznacznego zwiększenia dopuszczalnego wieku kredytobiorcy, np. o 5 lat. Można to zrobić na trzy sposoby: wykupując ubezpieczenie na życie wraz z cesją polisy na rzecz banku, wnosząc wyższy wkład własny, a także znajdując dodatkowego współkredytobiorcę, który odpowiada kryteriom wiekowym i dochodowym.

Wcześniejsza spłata kredytu jako alternatywa dla dłuższego okresu kredytowania?

Osoby, których zdolność kredytowa nie pozwala na zaciągnięcie kredytu hipotecznego z krótszym okresem spłaty, a chciałyby wcześniej pozbyć się kredytu i są w stanie wydysponować środki na ten cel, nie są na straconej pozycji. Mogą w inny sposób skrócić okres kredytowania, dokonując wcześniejszej spłaty kredytu – całkowitej lub częściowej (nadpłaty).