Kredyt hipoteczny to poważna decyzja, zwłaszcza pod względem finansowym. Albowiem wpływa na nasz stan budżetu domowego na długie lata. Dlatego należy mieć pełną świadomość, co do kosztów wynikających z zobowiązania kredytowego. Zarówno tych ponoszonych w trakcie uruchomienia kredytu hipotecznego, jak i mogących powstać w czasie jego spłaty. Brak rzetelnej wiedzy na ten temat, może nas narazić na dodatkowe koszty, których dałoby się uniknąć. W związku z tym trzeba podejść do sprawy kosztów kredytowych kompleksowo, prześwietlając całą ofertę banku w którym zamierzamy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Na pewno na tym nie stracimy, a możemy wiele zyskać.

Gdzie szukać kosztów kredytowych? Podstawowe informacje o koszcie kredytu hipotecznego (w szczególności: marża banku, prowizja) będą zapisane w umowie kredytowej. Integralną częścią umowy kredytowej jest dosyć rozbudowana tabela (taryfa) opłat i prowizji. Tam znajdziemy pozostałe koszty kredytowania. Czasami banki stosują też regulaminy udzielania kredytów hipotecznych, w których zawarte są między innymi zasady naliczania kosztów. Najmniej precyzyjne dane kosztowe spotkamy w reklamach kredytów hipotecznych. Dla osób poszukujących kredytu hipotecznego – ogólne informacje o kosztach znajdziesz w taryfie opłat i prowizji na stronie internetowej danego banku. Ostateczne jednak warunki kosztowe zostaną ustalone indywidualnie.

Za co płacimy przy kredycie hipotecznym?

NA ETAPIE ZACIĄGANIA KREDYTU HIPOTECZNEGO

Oprocentowanie (odsetki)

Każda rata kredytu hipotecznego składa się z kapitału (części kwoty kredytu, pożyczone pieniądze) oraz odsetek. Odsetki to nic innego jak koszt pożyczenia nam pieniędzy, rozłożony w czasie. Odsetki naliczane są w skali rocznej od kwoty kredytu do czasu pełnej spłaty. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się ze stopy referencyjnej oraz marży banku. Stopa referencyjna, tj. WIBOR dla kredytów w złotówkach oraz LIBOR/ EURIBOR dla kredytów w walucie obcej – to procent po jakim banki udzielają sobie pożyczek na rynku międzybankowym. Dla kredytobiorcy oznacza to koszt pozyskania pieniędzy przez bank, który ma mu udzielić kredytu hipotecznego, a jaki jest przerzucany na kredytobiorcę. Banki nie czerpią żadnych profitów ze stopy referencyjnej, a zarabiają wyłącznie na marży kredytowej.

Wysokość marży banku waha się od 0 do 4%. Wiele banków oferuje korzystniejsze stawki marży, jednak prawie zawsze uzależnione jest to od spełnienia dodatkowych warunków przez kredytobiorcę. Np. ubezpieczenie na życie. Ażeby stwierdzić czy warto pójść w tym kierunku, powinniśmy porównać koszty obu opcji. Stawka marży w kredycie hipotecznym ma pierwszorzędne znaczenie, gdyż przekłada się bezpośrednio na kwotę comiesięcznej raty, a w ostatecznym rozrachunku – na całkowity koszt kredytu. Z tej przyczyny, powinniśmy się postarać o jej jak najniższą wysokość.

Stawki marży oferowane przez banki

Prowizja za udzielenie kredytu

To jednorazowa, procentowa opłata pobierana przez bank za udzielenie nam kredytu hipotecznego. Wysokość prowizji oscyluje w granicach 0 – 5%, a podstawę wyliczenia stanowi kwota kredytu. Banki często rezygnują z prowizji lub obniżają jej wysokość, aczkolwiek nic za darmo. Kredytobiorca aby nie płacić w ogóle prowizji lub płacić ją w obniżonej wysokości – musi spełnić dodatkowe warunki przewidziane przez dany bank. Z reguły jest to konieczność posiadania konta bankowego w banku kredytującym, karty kredytowej, wykupienia jednego lub kilku ubezpieczeń bądź skorzystania z produktu oszczędnościowego. A to z kolei rodzi dodatkowe koszty, niejednokrotnie przewyższające nawet korzyści płynące z „atrakcyjnej ” prowizji.

Oczywiście zdarzają się przypadki „bezwarunkowej zerowej prowizji” (najczęściej w ramach promocji), jednak należą one do rzadkości. Biorąc pod uwagę powyższe, czasami lepiej jest zapłacić prowizję na normalnych zasadach. W zależności od banku, dopuszczalne jest doliczenie prowizji do kwoty kredytu, ale minusem takiego rozwiązania są wyższe koszty w formie odsetek.

Porównaj wysokość prowizji bankowych

Ubezpieczenie pomostowe

Z racji tego, iż podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości, bank musi ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej za pośrednictwem kredytobiorcy. Czas oczekiwania na wpis hipoteki do KW wynosi średnio od kilku do kilkunastu miesięcy i zależy od obciążenia sądów wieczysto-księgowych. W mniejszych miastach następuje to szybciej, czego nie można powiedzieć o większych aglomeracjach. Okres ten jest dłuższy w przypadku nieruchomości nowobudowanych, które nie mają jeszcze założonej księgi wieczystej. W tym czasie bank ponosi zwiększone ryzyko kredytowe, z powodu braku skutecznego zabezpieczenia kredytu i ewentualnych trudności w zaspokojeniu się z nieruchomości. Banki rekompensują sobie tę niewygodę zobowiązując kredytobiorcę do opłacania ubezpieczenia pomostowego.

Ubezpieczenie to może mieć postać dwojaką, tzn. procentowej opłaty od kwoty kredytu za ustalony okres (miesiąc, kwartał, rok lub więcej) albo podwyższonej marży kredytowej (max do 2 p.p.). Za ubezpieczenie pomostowe trzeba płacić do czasu dostarczenia do banku prawomocnego wpisu hipoteki do KW. Za niewykorzystany okres ubezpieczenia banki przeważnie zwracają opłatę. Banki nieraz namawiają klientów do skorzystania z oferty ubezpieczeniowej jednego z współpracujących z nimi zakładu ubezpieczeń. Jednakowoż takie ubezpieczenie jest co do zasady droższe, bo bank pełni tu rolę pośrednika i z tego tytułu czerpie określone zyski. Dlatego też lepiej samemu wybrać ubezpieczyciela. Na ile to możliwe, powinniśmy się starać o jak najszybszy wpis hipoteki do KW, aby zredukować tak znaczący koszt jakim jest ubezpieczenie pomostowe.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Chociaż banki umożliwiają zaciągnięcie kredytu hipotecznego na 100% wartości nieruchomości, to wbrew pozorom nie jest to wcale najlepszy pomysł. Kredytobiorcy, którzy nie dołożą własnych środków do zakupu nieruchomości, czy to poprzez wkład finansowy czy też rzeczowy (np. działka pod budowany dom) – będą musieli ponosić koszty ubezpieczenia niskiego wkładu (braku wkładu własnego). Standardowo wymagany przez banki, jak też zalecany przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości (wskaźnik LTV 80% – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Bazując na przykładzie, zaciągając kredyt hipoteczny w kwocie 200 000 zł, z własnej kieszeni trzeba by było wyłożyć 40 000 zł.

Ubezpieczenie niskiego wkładu płacimy jako procent (nie więcej niż 5%) od kwoty brakującego wkładu do czasu zgromadzenia wymaganego wkładu w drodze spłaty rat kredytowych (a konkretnie pożyczonego kapitału). Zazwyczaj opłacamy je za okres 3 lat z góry. Odwołując się do ww. przykładu, zakładając stawkę ubezpieczenia 3%, za ubezpieczenie niskiego wkładu od kwoty 40 000 zł, zapłacimy 1 200 zł za trzy lata. Jeśli wcześniej spłacimy brakujący wkład, to nadwyżka uiszczonej opłaty jest nam zwracana. Ubezpieczenie niskiego wkładu może mieć też formę podwyższonej marży kredytowej (np. o 0,25 p.p), lecz są to pojedyncze przypadki. Podwyższona marża obowiązuje do chwili „uzbierania” pożądanego wkładu. Podkreślenia wymaga fakt, iż są banki które nie pobierają opłaty za brak lub niski wkład własny.

Ubezpieczenie niskiego wkładu w poszczególnych bankach

Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

Jest obowiązkowym ubezpieczeniem występującym przy kredycie hipotecznym. Z natury rzeczy dotyczy ono nieruchomości z rynku wtórnego. Wyboru ubezpieczyciela wolno nam dokonać samodzielnie lub też za pośrednictwem banku kredytującego. Pierwsze rozwiązanie jest zazwyczaj tańsze, ponieważ odbywa się bez instytucji pośredniczącej, jaką jest bank. Suma ubezpieczenia mieszkania lub domu winna wynosić co najmniej wartość kredytowanej nieruchomości.

Towarzystwa ubezpieczeniowe często mają w swojej ofercie ubezpieczenia pakietowe, tzn. oprócz „ubezpieczenia murów” także ubezpieczenie nieruchomości od kradzieży i włamania, wandalizmu i dewastacji, przepięcia, OC za szkodę wyrządzoną osobom trzecim, home assistance, stłuczenia szyb itp. Zakres ochrony ubezpieczeniowej jest wówczas szerszy, co przekłada się samoistnie na znacznie wyższą składkę. Niestety mija się to z celem osób poszukujących ochrony podstawowej, głównie ze względu na koszty. Warunek posiadania „ubezpieczenia murów” obejmuje cały okres kredytowania.

Ubezpieczenie to obejmuje takie kategorie zdarzeń jak: pożar, uderzenie pioruna, upadek statku powietrznego, uderzenie pojazdu lądowego, huragan, deszczu nawalny, grad, trzęsienie ziemi, lawina, zapadanie lub osuwanie się ziemi, zalanie, ciężar śniegu lub lodu, dym, fala uderzeniowa, pękanie rur, upadek drzew lub masztów, powódź. Ile mnie to będzie kosztować? W zależności od zakresu ochrony oraz cenników poszczególnych ubezpieczycieli składki ubezpieczeniowe zaczynają się od 200 zł wzwyż i są opłacane w systemie rocznym.

Ubezpieczenie na życie

Modelowe ubezpieczenie na życie to ubezpieczenie na wypadek śmierci kredytobiorcy. W ofertach ubezpieczeń, tych oferowanych samodzielnie przez towarzystwa ubezpieczeń, jak i znajdujących się w ofertach kredytów hipotecznych, możemy spotkać także dodatkowy zakres ochrony w postaci trwałej utraty zdolności do pracy. A to wszystko pod plakietką „ubezpieczenia na życie”. Celem ubezpieczenia jest zapewnienie spłaty kredytu, w razie gdyby kredytobiorca zmarł (naturalnie, z powodu choroby, wskutek nieszczęśliwego wypadku) bądź też trwale utracił zdolność do pracy (nieszczęśliwy wypadek, choroba). Jeśli takie zdarzenie miało by miejsce w okresie kredytowania, to ciężar jednorazowej spłaty kredytu w całości przechodzi na zakład ubezpieczeń. Ubezpieczenie to chroni zarówno interes kredytobiorcy, jak i banku (zmniejszenie ryzyka kredytowego).

Nie każdy bank udzielający kredytu hipotecznego żąda od nas wykupienia polisy na życie. Część banków pozostawia tę kwestię do swobodnego wyboru kredytobiorcy. Inne zaś wymagają obowiązkowo ubezpieczenia na życie dla określonych kategorii kredytobiorców, np. osoby samotne, jedyni żywiciele rodziny. Są też banki w których nieskorzystanie z oferty ubezpieczeniowej automatycznie skutkuje podwyższeniem marży kredytowej (np. o 0,1 p.p.), a niekiedy również obowiązkiem zapłaty prowizji od kredytu lub wyższą jej wysokością. Generalnie posiadanie takiego ubezpieczenia przez kredytobiorcę – punktuje w oczach banku i możemy oczekiwać lepszych warunków kredytowania.

Kredytobiorca powinien się ubezpieczyć do kwoty nie niższej niż kwota kredytu hipotecznego. Ile to kosztuje? Składka ubezpieczeniowa obliczana jest od kwoty kredytu miesięcznie lub rocznie albo w formie podwyższonej marży kredytowej. Możliwe jest też pobranie składki za kilka lat z góry. Zasadniczo wraz z zmniejszaniem się salda kredytu (malejąca suma ubezpieczenia), płacimy mniejszą składkę (malejąca składka). Orientacyjnie można powiedzieć, że jest to koszt od kilkuset złotych rocznie wzwyż.

Do ubezpieczenia możemy (a musimy w przypadku ubezpieczenia obowiązkowego) przystąpić przy podpisywaniu umowy kredytowej oraz w trakcie okresu kredytowania.

Ubezpieczenie na życie – oferty banków

Ubezpieczenie od utraty pracy

Wyczerpująco ten temat został omówiony w artykule Gazety Wyborczej „Ubezpieczenie kredytu od utraty pracy – czy opłaca się je kupić?”

Zobacz też: Ubezpieczenia kredytów według Rzecznika Ubezpieczonych

Wycena nieruchomości

Przeczytaj artykuł: „Wycena nieruchomości dla potrzeb kredytu hipotecznego”

Opłata za wydanie promesy kredytowej

Promesa kredytowa jest obietnicą udzielania przez dany bank kredytu hipotecznego na określonych warunkach. Dosyć często musimy ją przedstawić sprzedającemu (deweloperowi, spółdzielni, indywidualnemu sprzedawcy) na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. Zapłacimy za nią przeciętnie 200-300 zł.

W CZASIE SPŁATY KREDYTU HIPOTECZNEGO

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

Spłata części (tzw. nadpłaty) lub całości kredytu hipotecznego w większości banków wiąże się z koniecznością poniesienia opłaty. Ma to miejsce zwłaszcza w początkowym okresie kredytowania (3-5 lat od uruchomienia kredytu), później banki przeważnie rezygnują z prowizji. Wysokość prowizji wynosi średnio 3% od kwoty spłaty. W przypadku nadpłat występują niekiedy coroczne zwolnienia z prowizji,  pod warunkiem że nadpłata nie przekroczy określonej przez bank wysokości. Z tego co pamiętam, to Bank Pocztowy nie nalicza opłat za wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania.

Prowizja za podwyższenie kwoty kredytu

W trakcie realizacji inwestycji budowlanej (np. budowa domu) może się okazać, iż kwota kredytu przeznaczona na ten cel jest niewystarczająca. Wtedy powstaje potrzeba pozyskania dodatkowych środków finansowania. Banki mają w swoich ofertach kredytowych możliwość podwyższenia kwoty kredytu hipotecznego. Prowizja za podwyższenie kwoty kredytu ustalana jest na podobnych zasadach jak prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego. Patrz wyżej. Podstawę do obliczenia prowizji stanowi kwota, o jaką został podwyższony kredyt. Stawka prowizji nie powinna przekroczyć 5% kwoty podwyższenia kredytu. Na przykładzie: zakładając maksymalną stawkę prowizji 5% oraz kwotę podwyższenia 50 000 zł – poniesiemy opłatę 2 500 zł.

Prowizja za prolongatę kredytu

Podczas spłaty kredytu hipotecznego może powstać potrzeba wydłużenia okresu kredytowania. Do najczęstszych powodów tego stanu rzeczy należą: pogorszenie sytuacji finansowej kredytobiorcy, utrata pracy, inne sytuacje losowe. Prolongata polega na przesunięciu terminu płatności ostatniej raty kredytowej. Np. o 5 lub 10 lat. Wskutek czego, z jednej strony będziemy płacić niższą miesięczną ratę kredytu (np. o 300 zł), ale z drugiej zapłacimy więcej za kredyt odsetek w ujęciu całościowym.Prolongata może też polegać na zawieszeniu spłaty rat kredytu (kapitału i odsetek lub samego  kapitału albo też samych odsetek) na określony czas (np. kilka miesięcy), aż nasza sytuacja finansowa nie ulegnie poprawie.

Żeby uzyskać prolongatę w spłacie kredytu powinniśmy zgłosić odpowiedni wniosek do banku, a to czy ją otrzymamy, zależy już o swobodnego uznania kredytodawcy. Wydłużenie okresu kredytowania następuje w drodze aneksu do umowy. Obok tego otrzymamy nowy harmonogram spłat kredytu. Ile to będzie kosztować? Oprócz kosztów wynikających z wydłużenia okresu kredytowania w postaci wyższych odsetek (przesuniętych w czasie), zapłacimy również opłatę za wprowadzenie tych zmian. Może to być opłata stała (do kilkuset złotych) albo też procentowa (np. 0,5% prolongowanej kwoty kredytu). W tej drugiej sytuacji, oczywiście zapłacimy znacznie więcej.

Prowizja za uruchomienie kolejnej transzy kredytu

Egzekwowana za wypłatę kolejnej części kredytu. Należy ją uiścić tuż przed wypłatą. Opłata sztywna w granicach 100-300 zł.

Opłata za przewalutowanie kredytu

Stosowana przy zmianie waluty kredytu. Np. z CHF na EUR. Podstawę do naliczenia opłaty, stanowi wartość operacji, czyli kwota do przewalutowania. Wynosi przeciętnie 1-3%. Czasami banki nie pobierają opłaty za tę operację, jeśli walutą docelową jest złoty polski.

Restrukturyzacja kredytu

W razie wystąpienia problemów w spłacie kredytu hipotecznego, może się pojawić konieczność „przebudowania” zobowiązania kredytowego, tak aby możliwa była jego spłata. Następuje to z wniosku kredytobiorcy. Jeden z banków pobiera opłatę za tę czynność w wysokości 1% kapitału objętego restrukturyzacją (min 100 zł), inny natomiast opłatę stałą 150 zł. Więcej o restrukturyzacji kredytu w artykule Money.pl „Restrukturyzacja kredytu. Kiedy i dla kogo? „

Opłata za zmianę warunków umowy na wniosek kredytobiorcy

Zmiana istotniejszych warunków umowy kredytowej, wymaga sporządzenia aneksu do umowy. Dotyczy m.in. takich spraw jak:

• zmiana systemu płatności rat, tj. z rat równych na malejące i odwrotnie,
• wydłużenie bądź skrócenie okresu kredytowania,
• zmiana sposobu zabezpieczenia kredytu,
• zmiana kredytobiorcy,
• zmiana marży,
• zmiana przedmiotu kredytowania.

Inne opłaty

• opłata za wydanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia/ spłaconych odsetek,
• opłata za wydanie opinii bankowej dotyczącej spłaty kredytu/ historii kredytowej,
• opłaty za wydanie innych dokumentów bankowych (w tym duplikatu umowy kredytowej wraz z załącznikami),
• usługa „Mechanizm Bilansujący”,
• inspekcja nieruchomości na której prowadzona jest inwestycja (przy rozliczaniu transz kredytu),
• opłata za sporządzenie i wysłanie aktualnego harmonogramu spłat w formie papierowej na prośbę kredytobiorcy,
• opłata za zmianę parametrów kredytu hipotecznego lub innych warunków umowy bez aneksu do umowy,
• wezwania i monity do dostarczenia informacji lub dokumentów przez klienta zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej,
• upomnienia (listowne, telefoniczne) dotyczące zaległości w spłacie kredytu hipotecznego.

*****

Reasumując, każdy z nas będzie ponosił miesięczny koszt kredytu hipotecznego w postaci raty kredytowej (kapitał + oprocentowanie). Poza specjalnymi ofertami promocyjnymi, będziemy również musieli zapłacić prowizję, czy to jednorazowo czy tez w formie skredytowanej. Podobnie będzie z ubezpieczeniem pomostowym do chwili dostarczenia prawomocnego wpisu hipoteki na rzecz banku. Jeśli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, to dodatkowym kosztem będzie ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Osoby, które nie dołożą się do kredytu hipotecznego albo ich wkład będzie zbyt niski zostaną obciążone ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Zaś ubezpieczenie na życie zwykle jest nieobowiązkowe, lecz niektóre banki mogą nam podnieść koszt kredytu (marżę lub/ i prowizję), jeżeli nie wykupimy takowego ubezpieczenia. W każdym razie dobrze jest porównać koszty obu wariantów (z ubezpieczeniem i bez) i wybrać najlepsze rozwiązanie dla siebie. To samo tyczy się pozostałych ubezpieczeń, w szczególności od utraty pracy, hospitalizacji – mało kiedy są obligatoryjne, za to dają możliwość lepszych warunków kredytowania.

Odnośnie pozostałych kosztów w czasie spłaty kredytu, to czy je poniesiemy, zależy już od tego, jakich działania będziemy podejmować z kredytem. Jeśli będziemy chcieli wcześniej pozbyć się kredytu, to zetkniemy się z prowizją od wcześniejszej spłaty., Jeśli zdecydujemy się na zwiększenie kwoty kredytu, to zapłacimy prowizję od podwyższenia. I tak dalej.