Czyli jakiego zabezpieczenia może żądać od Ciebie bank…

Samo posiadanie zdolności kredytowej, choć jest koniecznym wymogiem, to nie jest wystarczające do otrzymania kredytu hipotecznego. Banki wymagają, obok zdolności kredytowej, również odpowiedniego zabezpieczenia spłaty kredytu.

Jaki jest cel zabezpieczenia kredytu hipotecznego?

W okresie trwania umowy o kredyt hipoteczny, sytuacja finansowa kredytobiorcy może ulec pogorszeniu a nawet całkowitemu załamaniu, prowadząc do niemożliwości spłaty kredytu. W takim wypadku bank, który udzielił kredytu nie jest „pozostawiony na lodzie” i może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia z przedmiotu zabezpieczenia. W ten oto sposób bank fmoże odzyskać całość środków pożyczonych kredytobiorcy lub przynajmniej ich część. W konsekwencji zabezpieczenie kredytu jest sposobem minimalizacji ryzyka banku związanego z kredytowaniem.

Co obejmuje zabezpieczenie kredytu hipotecznego (zakres zabezpieczenia)?

Co do zasady, wszystkie koszty związane z udzieleniem i spłatą kredytu, a więc kwotę kredytu (kapitał), odsetki, prowizje, inne koszty. Zakres zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest każdorazowo ujęty w umowie kredytowej.

Czy mogę negocjować sposób zabezpieczenia kredytu?

Generalnie to bank decyduje o wyborze formy zabezpieczenia kredytu. W końcu to on udziela nam kredytu ze swoich środków i wie jakie zabezpieczenie będzie dla niego najkorzystniejsze i zarazem najbezpieczniejsze. Jednak w pewnym zakresie stopniu możliwość negocjacji. Jeśli przedstawimy dla banku równorzędną formę zabezpieczenia kredytu hipotecznego, to bank powinien przystać na nasze warunki. Np. wybór pomiędzy dwiema nieruchomościami o zbliżonej wartości.

Czy zabezpieczenie kredytu jest ustanawiane wyłącznie na etapie ubiegania się o kredyt hipoteczny? Okazuje się że nie tylko. W okresie kredytowania mogą zaistnieć okoliczności, powodujące konieczność ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia bądź zabezpieczenia zamiennego. Należą do nich: pogorszenie sytuacji finansowej kredytobiorcy, znaczny spadek wartości ustalonego wcześniej zabezpieczenia (np. drastyczne obniżenie wartości rynkowej nieruchomości). W umowie kredytowej powinny znajdować się zapisy regulujące tę kwestię.

Czy w razie spłaty części kredytu hipotecznego mogę domagać się od banku zmniejszenia zabezpieczenia lub ustanowienia innego zabezpieczenia?

Niewątpliwie tak, jest to wystarczająca przesłanka do tego typu działań. Zwłaszcza jeśli mamy ku temu konkretne powody. Np. gdy chcemy sprzedać nieruchomość, która jest zabezpieczona hipoteką a w zamian zaproponujemy obciążenie hipoteką innej nieruchomości, która spełnia warunki zabezpieczenia. Jednakże wszystko pozostaje do uzgodnienia z bankiem.

Formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego

1.       Hipoteka

Hipoteka jest podstawowym sposobem zabezpieczenia kredytu hipotecznego, jak sama nazwa („hipoteczny”) na to wskazuje. Pozostałe formy zabezpieczeń mają charakter dodatkowy (jeśli hipoteka nie jest w pełni wystarczająca z uwagi na wartość nieruchomości w stosunku do kwoty kredytu) bądź czasowy (do chwili ustanowienia hipoteki). Hipoteka może być ustanowiona na prawie własności nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Z treści hipoteki wynika uprawnienie banku do zaspokojenia się z nieruchomości (poprzez sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego), w sytuacji gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego. Banki bardzo cenią tę formę zabezpieczenia, gdyż hipoteka ma pierwszeństwo przed roszczeniami osobistymi ewentualnych wierzycieli kredytobiorcy (np. z umowy pożyczki) oraz istnieje niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Toteż, jeśliby kredytobiorca przestał by być właścicielem mieszkania, w drodze umowy sprzedaży, zamiany, darowizny czy też dziedziczenia – prawo banku pozostałoby nienaruszone i nadal mógłby on odzyskać pożyczone pieniądze sprzedając tę nieruchomość. Kolejną zaletą hipoteki jest to, że może zabezpieczać kredyt do wysokiej sumy pieniężnej, ponieważ nieruchomości cechują się znaczną wartością. A przecież takie są właśnie kwoty kredytów hipotecznych.

Na czyjej nieruchomości hipoteka? Hipotekę wolno ustanowić nie tylko na nieruchomości kredytobiorcy, ale także na nieruchomościach osób trzecich. Nie trudno się domyślić, że osoby takie muszą mieć jakiś w tym interes. Nie będą to osoby przypadkowe, lecz zazwyczaj najbliżsi członkowie rodziny, znajomi, wspólnicy. Ustanowienie w tym trybie hipoteki następuje w drodze porozumienia między osobą trzecią (właścicielem nieruchomości, dłużnikiem hipotecznym) a bankiem kredytującym, łącznie z dopełnieniem formalności w postaci wpisu w księdze wieczystej. Kredytobiorca nie uczestniczy w owym procesie, a jedynie jest beneficjentem korzyści wynikających z zabezpieczenia.

Jak jest ustanawiana hipoteka? Najpierw składamy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki przed pracownikiem banku, następnie pracownik banku składa oświadczenie w imieniu banku. Oba oświadczenia, podpisane przez kredytobiorcę i dwóch pracowników banku, opatrzone pieczęcią banku, wraz z wnioskiem o wpis hipoteki są kierowane do sądu wieczysto-księgowego (sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości).  Jeśli wszystkie dokumenty spełniają wymogi formalne, to sąd wydaje postanowienie o wpisie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Wówczas trzeba zaczekać na uprawomocnienie się wpisu.

Jakie są rodzaje hipoteki? Hipoteka, w zależności od potrzeby, może być zwykła (najczęściej stosowane, gdy suma wierzytelności/ kredytu jest znana przy jej ustanawianiu), hipoteka kaucyjna (jeśli kwota zabezpieczenia nie jest znana na początku– do oznaczonej sumy pieniężnej), hipoteka łączna (ustanawiana na kilku nieruchomościach (w przypadku gdy zabezpieczenie na jednej nieruchomości jest zbyt niskie, jeśli uzasadnia to kwota kredytu hipotecznego ponad przeciętną miarę), hipoteka przymusowa (jest ustanawiana samodzielnie przez bank dla potrzeb postępowania egzekucyjnego na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego/ oświadczenia o poddaniu się egzekucji, zaopatrzonego przez sąd cywilny w klauzulę wykonalności, przesyłanego do sądu ksiąg wieczystych o wpis tejże hipoteki).

2.       Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

Banki obligatoryjnie wymagają od kredytobiorców wykupienia ubezpieczenia nieruchomości. Ubezpieczenie możemy nabyć za pośrednictwem banku lub na własną rękę. Plusem pierwszego rozwiązania jest to, że umowę ubezpieczenia możemy podpisać na miejscu, szybko, na podstawie ofert firm ubezpieczeniowych współpracujących z bankiem. Z kolei minusem tej opcji – ograniczona ilość towarzystw ubezpieczeniowych (niekiedy jedno) z których oferty możemy skorzystać, wyższe składki.

Drugie rozwiązanie, choć bardziej czasochłonne (minus), wydaje się korzystniejsze dla osób zaciągających kredyt. Podpisując umowę samodzielnie mamy szerszy wachlarz wyboru firm ubezpieczeniowych oraz praktyka pokazuje, że składki ubezpieczeniowe są niższe. Dzieje się tak dlatego, iż banki czerpią pewne profity w pośredniczeniu w zawieraniu umów ubezpieczeniowych na rzecz swoich klientów.

Ile zapłacę za ubezpieczenie? Składkę na ubezpieczenie uiszcza się raz do roku . Jeśli samemu kupujesz ubezpieczenie, składka Cię wyniesie od 100 zł w górę. Jeśli kupujesz za pośrednictwem banku – od 200 zł w górę. Poza ceną ubezpieczenia, warto zwrócić uwagę na zakres ochrony ubezpieczeniowej, czyli jakie zdarzenia są podstawą do wypłaty odszkodowania.

Na jaką kwotę należy ubezpieczyć nieruchomość? Przeważnie jest to kwota równa sumie zaciąganego kredytu hipotecznego lub wartości nieruchomości. W każdym razie powinniśmy to uzgodnić z bankiem, żeby nie było później problemów na tej płaszczyźnie (bo za niska kwota ubezpieczenia) i konieczności zmiany warunków umowy ubezpieczeniowej.

Do kiedy muszę mieć ubezpieczoną nieruchomość? Dla umowy o kredyt hipoteczny – do momentu spłaty ostatniej raty. Jak widać jest to dosyć długi okres, który jest uwarunkowany długoterminowością tego rodzaju zobowiązań. Nie mniej jednak, w interesie właściciela nieruchomości, takowe ubezpieczenie winno być zawsze wykupione.

Cesja umowy ubezpieczenia nieruchomości na rzecz banku, o co chodzi? W związku z zawarciem umowy ubezpieczenia, bank może od nas zażądać (jako jeden z warunków kredytu mieszkaniowego, często preferencyjny), przeniesienia uprawnień związanych z tą umową na rzecz banku. Innymi słowy, to my będziemy opłacać składkę ubezpieczeniową, a bank w razie wystąpienia szkody (np. pożar nieruchomości) – otrzyma odszkodowanie, które zaliczy na poczet spłaty kredytu hipotecznego.

3.       Ubezpieczenie pomostowe

To kolejne obciążenie finansowe nałożone na kredytobiorcę. Jest sposobem zabezpieczenia kredytu hipotecznego do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości oraz uprawomocnienia się tegoż wpisu (zabezpieczenie docelowe). Ma za zadanie minimalizować ryzyko banku, w okolicznościach gdy kredytobiorca otrzymał już kredyt hipoteczny (lub jedną z transz), a nie zostało ustanowione odpowiednie zabezpieczenie. Dopiero jak dostarczymy do banku odpis księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki – ubezpieczenie pomostowe przestaje obowiązywać.

W gestii kredytobiorcy leży jak najszybsze dopełnienie wspomnianych formalności, tak żeby skrócić czas obowiązywania ubezpieczenia, a tym samym obniżyć koszty kredytu.

Kto za to płaci? Mimo że ubezpieczenie pomostowe zawierane jest przez bank z firmą ubezpieczeniową, koszty ubezpieczenia są w całości przerzucane na kredytobiorcę. Jak wiadomo bank nie jest instytucją charytatywną.

Ile się czeka na wpis hipoteki do ksiąg wieczystych? Przeciętnie od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, w sporadycznych przypadkach nawet rok. Dużo zależy od tego, jaki sąd obsługuje księgi wieczyste. W mniejszych wydziałach wnioski te rozpatrywane są całkiem szybko, czego nie można powiedzieć o większych wydziałach, które są przeciążone sprawami. Jednak na termin rozpatrzenia naszego wniosku nie mamy praktycznie żadnego wpływu z powodu braku możliwości wyboru sądu. Bowiem właściwy jest wyłącznie sąd na którego obszarze położona jest nieruchomość.

Sytuacja się komplikuje w przypadku osób pozyskujących kredyt na budowę domu, mieszkania, lokalu – kiedy to nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla nieruchomości, ponieważ jeszcze nie istnieje ona fizycznie. W takim wypadku okres ubezpieczenia pomostowego może się znacznie przedłużyć, od roku do kilku lat. Tu też nie mamy większego wpływu na przyśpieszenie prac budowlanych.

Jakie są koszta ubezpieczenia pomostowego? Co bank, to inny obyczaj. Ubezpieczenie pomostowe może mieć formę podwyższonej marży kredytowej (większe comiesięczne raty kredytu), składki ubezpieczeniowej (miesięcznej, kwartalnej, półrocznej, rocznej) lub jednorazowej opłaty. Niektóre banki łączą też wymienione metody ustalania ubezpieczenia pomostowego. Np. jednorazowa opłata + podwyższona marża kredytowa.  Na wysokość należności ma wpływ kwota kredytu hipotecznego oraz stosowany procent do wyliczeń ubezpieczenia. Standardowo są to miesięczne koszty w granicach kilkuset złotych (200 zł, 300 zł i więcej).

Co się dzieje w razie zaprzestania przez kredytobiorcę spłaty rat kredytu mieszkaniowego? Spłatę tą przejmuje firma ubezpieczeniowa. Niby wszystko pięknie, ale ubezpieczyciel ma roszczenie zwrotne do kredytobiorcy o natychmiastową wypłatę kwot uiszczonych na rzecz banku. A w przypadku nie spełnienia żądania zwrotu – wszczyna egzekucję.

Jak uniknąć ubezpieczenia pomostowego lub skrócić jego okres? Jeśli mamy inną nieruchomość, która nadawałaby się do zabezpieczenie hipotecznego, to powinniśmy zaproponować takie rozwiązanie dla banku. Prawdopodobnie bank się na to zgodzi, o ile będzie stanowić właściwe zabezpieczenie kredytu. W grę mogą wchodzić nieruchomości innych osób (rodziny, znajomych). Wiem że łatwo powiedzieć, ale to tylko taka moja sugestia. W pozostałych wypadkach – postarajmy się o jak najszybszy wpis hipoteki do ksiąg wieczystych.

*********

To jest pierwsza część artykułu. Zobacz następną!