Kolejna część artykułu (druga i ostatnia) na temat zabezpieczeń kredytów hipotecznych…

4.      Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego/ braku wkładu własnego

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego (na 100 % wartości nieruchomości) – brzmi atrakcyjnie. Ale pozory mylą!

Jednym z wymogów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest wymóg wniesienia wkładu własnego. Jednak nie każdy kredytobiorca może ten warunek spełnić. Przyczyny tego są dwojakie. Po pierwsze – brak oszczędności, które by można było przeznaczyć na wkład własny, a po drugie – posiadanie takich oszczędności, lecz z przeznaczeniem na inny cel.

W jednym i drugim wypadku, kredytobiorca będzie ponosić zwiększone koszty kredytu hipotecznego, zakładając że posiadanie wkładu własnego nie jest bezwzględną przesłanką otrzymania kredytu w danym banku. A jeśli tak jest (obowiązkowy wkład własny), to wtedy klient nie otrzyma kredytu i będzie musiał poszukać oferty innego banku, który nie ma tak rygorystycznych wymogów.

Po co bankowi nasz wkład własny, przecież pożyczając nam wyższą kwotę, zarobi na nas więcej? Zgadza się, ale podobnie jak przy pozostałych rodzajach zabezpieczeń – chodzi o ograniczenie ryzyka banku związanego z kredytowaniem. A ryzyko to jest mniejsze, jeśli część środków na nieruchomość wykładamy z własnej kieszeni.

Ile banki wymagają wkładu własnego? Zwykle jest to 20 % kwoty udzielanego kredytu (20 % wartości nieruchomości), a pozostała część 80 % jest kredytowana przez bank. Np. przy kredycie na 350 tys. zł; wkład własny – 70 tys. zł (350 000 x 0,20); suma kredytu do spłacenia – 280 tys. zł (350 000 – 70 000).

Wkład własny pełny i niepełny. Możemy wyróżnić dwie sytuacje związane z wkładem własnym. Odnosząc się do powyższego przykładu, jeśli wkład własny jest ustalony na 20 % i uiścimy te 20 % (wkład własny pełny), to wówczas nie będziemy ponosić żadnych kosztów. Jednak gdy uiścimy tylko 10 % (wkład własny niepełny/ niski wkład własny), to będziemy ponosić koszty wynikające z niewniesienia całości wkładu (brakujące 10 %). Owszem będą to koszty niższe, niż w przypadku kredytu bez wniesienia jakiegokolwiek wkładu własnego, ale zawsze koszty (w omawianym przykładzie podstawa do naliczenia opłat to: 35 000 zł).

Jakie są rzeczywiste koszty braku wkładu własnego lub wkładu własnego w niepełnej wysokości? Banki pobierają opłaty z tego tytułu na dwa sposoby.

1/ podwyższenie marży kredytowej (oprocentowania), skutkujące wyższymi ratami kredytu hipotecznego. Oprocentowanie jest naliczane od kwoty wymaganego wkładu (lub brakującego wkładu, w przypadku wniesienia jego części/ wkład niepełny) do momentu osiągnięcia ustalonego progu wkładu własnego (na przykładzie: do czasu osiągnięcia 20% wkładu, tj. 70 000 zł). Najczęściej marża/ oprocentowanie jest podnoszona/e o kilkadziesiąt setnych punktu procentowego (procentu). Całość wygląda w sposób następujący:

wymagany/ brakujący wkład własny x stawka oprocentowania = koszt wkładu własnego

np. 70 000 zł (wkład ) x 0,003 (stawka oprocentowania) = 210 zł (miesięczny koszt wkładu).

W tym przypadku rata kredytu będzie wyższa o 210 zł. I taką zawyżoną ratę trzeba będzie płacić do chwili osiągnięcia progu wkładu własnego.

2/ pobieranie jednorazowej składki. Składka jest pobierana od kwoty brakującego wkładu, za okres od 3 do 5 lat (w zależności od banku), na podstawie określonego oprocentowania. Oprocentowanie to średnio wynosi 2-2,5%. Jeśli z upływem 3 lub 5 letniego okresu kredytowania nie zostanie osiągnięty pułap koniecznego wkładu własnego, to składka jest naliczana na kolejny okres do czasu osiągnięcia tegoż pułapu. Podstawą do obliczania składki będzie aktualna wartość brakującego wkładu, czyli kolejna składka będzie już niższa.

Np. 70 000 zł (wymagany wkład) x 0,025 (oprocentowanie) = 1750 zł (jednorazowa składka).

Jaki jest czas spłaty wkładu własnego? Jeżeli znamy całkowite oprocentowanie kredytu, to możemy sobie policzyć czas spłaty ubezpieczenia wkładu własnego, biorąc pod uwagę jeden albo drugi sposób naliczania tego ubezpieczenia. Reasumując, łączny koszt ubezpieczenia wynosi od kilku tysięcy w górę.

5.       Poręczenie kredytu hipotecznego

Przez umowę poręczenia poręczyciel (osoba trzecia) zobowiązuje się względem banku (wierzyciela) wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby kredytobiorca (dłużnik) zobowiązania nie wykonał. Kto może poręczyć kredyt hipoteczny? W zasadzie każdy, kto posiada odpowiednią zdolność finansową. Należy podkreślić, iż bank nie przyjmie deklaracji poręczyciela, jeżeli nie posiada on właściwych dochodów i majątku, co przy wysokości zobowiązania hipotecznego jest szczególnie ważne.

De facto w roli poręczyciela będą występować najczęściej osoby które mają zaufanie do kredytobiorcy, tzn. najbliżsi członkowie rodziny, dobrzy znajomi, bliscy partnerzy biznesowi. Umowa poręczenia kredytu powinna być zawarta na piśmie (pod rygorem nieważności), z oznaczeniem zobowiązania (umowy o kredyt hipoteczny) z którego wynika poręczenie, oznaczeniem stron stosunku (kredytobiorcy, kredytodawcy, poręczyciela), a co najważniejsze oznaczeniem sumy poręczenia (kwoty do której poręczyciel będzie odpowiadał). Bo poręczyć można za całość sumy kredytowej lub za jej część.

W sytuacji gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu, bank zażąda spłaty od poręczyciela. Poręczenie za dług kogoś innego, to bardzo wielkie ryzyko i i ogromna odpowiedzialność, ponieważ poręczyciel odpowiada za dług całym swoim majątkiem.

6.       Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Nie jest to typowa forma zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego, jest to raczej zabezpieczenie dla potrzeb możliwej egzekucji, to znaczy na wszelki wypadek. Banki standardowo stosują takie oświadczenia w procedurze o kredyt hipoteczny. W oświadczeniu tym kredytobiorca wyraża zgodę na przeprowadzenie przyśpieszonej procedury egzekucji przez bank (tj. z pominięciem postępowania sądowego, w którym byłaby badana zasadność roszczenia banku), w przypadku gdy kredytobiorca nie będzie się wywiązywał z postanowień zawartych w umowie. Krótko mówiąc, jeśli nie będzie spłacał kredytu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest bankowym tytułem egzekucyjnym, i po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności (stwierdzenia wykonalności przez sąd w formie odpowiedniej pieczęci) – może być prowadzona egzekucja przez komornika. Sąd nadaje klauzulę wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu w ciągu 3 dni, a komornik wszczyna egzekucję z chwilą dostarczenia mu dokumentów stanowiących podstawę egzekucji (tytuł wykonawczy: bankowy tytuł egzekucyjny zatwierdzony przez sąd klauzulą wykonalności) oraz uiszczenia zaliczki na poczet kosztów egzekucyjnych. Ta względnie szybka procedura ma chronić bank przed próbą wyzbycia się majątku przez dłużnika (kredytobiorcę), w celu udaremnienia egzekucji.

7.       Pozostałe ubezpieczenia: ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie od utraty zdolności do pracy, ubezpieczenie ONW itp.

Ubezpieczenia te mogą być dodatkowym środkiem zabezpieczającym kredyt hipoteczny. Bank może zobowiązać kredytobiorcę do wykupienia określonego rodzaju ubezpieczenia przed podpisaniem umowy kredytowej lub przystąpić od tejże umowy jako beneficjent (uposażony), jeśli taka umowa została już zawarta przez kredytobiorcę. A wszystko na zasadzie: Ty płacisz (klient) – ja czerpie ewentualne korzyści (bank).

8.       Weksel własny in blanco z deklaracją wekslową

Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj>>

9.       ełnomocnictwo do dysponowania rachunkiem bankowym/ blokada środków na rachunku bankowym.

Kredytobiorca może udzielić na piśmie upoważnienia dla banku do potrącania z jego rachunku bankowego środków pieniężnych, na poczet spłaty kredytu hipotecznego (tj. wymagalnych rat lub całości zobowiązania kredytowego w przypadku rozwiązania umowy) – jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się terminowo ze swoich obowiązków. Zabezpieczenie to może być ustanowione na wstępnym etapie procedury kredytowej bądź w trakcie spłacania kredytu hipotecznego. W tych okolicznościach, kredytobiorca nie będzie mógł korzystać z własnych środków w takim zakresie, w jakim koliduje to z realizacją postanowień umowy o kredyt hipoteczny.

Inne możliwe, choć rzadziej stosowane, sposoby zabezpieczenia kredytu hipotecznego: zastaw na rzeczach (znacznej wartości), zastaw na prawach, poręczenie wekslowe (awal), przystąpienie do długu, gwarancja bankowa, przewłaszczenie na zabezpieczenie, przelew wierzytelności (cesja), kaucja.

***********

To jest druga część artykułu. Zobacz pierwszą!