Po co aktualizuje się opłaty? Wymóg aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wynika ze zmian wartości nieruchomości w czasie. Przypomnijmy, że umowa użytkowania wieczystego zawierana jest z reguły na okres 99 lat, z opcją przedłużenia.

W tym czasie mogą zajść (i zachodzą) bardzo duże zmiany w wartości nieruchomości. Trudno sobie wyobrazić sytuację, żeby opłaty roczne były naliczane przez cały czas od stałej wartości nieruchomości (np. z chwili zawarcia umowy o użytkowanie wieczyste). Właściciele nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste, tj. gminy, powiaty, województwa, Skarb Państwa – traciły by duże wpływy do budżetu bez tego zabiegu.

Przeważnie aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste spowodowana jest wzrostem wartości nieruchomości i jest inicjowana przez właściwy organ, zarządzający nieruchomością. W okolicznościach spadku wartości nieruchomości, inicjatywę przejmuje użytkownik wieczysty i kieruje stosowny wniosek do odpowiedniego organu. Jak widzimy, aktualizacja ma dwie strony medalu i może obniżyć nasze rachunki (rzadziej) bądź zwiększyć wydatki (częściej).

Częstotliwość aktualizacji

Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste przeprowadzana jest nie częściej niż raz na 3 lata, jeśli istnieją ku temu podstawy.

Podstawa aktualizacji

Podstawą aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który stanowi opinię o wartości nieruchomości.

Zakaz aktualizacji

Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się.

W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe regułę tę stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Zasady ustalania opłat

Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej (np. 3%), od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Podwójne zwiększenie opłaty

W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej.

Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Zaliczenie wartości nakładów na nieruchomość

Przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.

Zasady te stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Tryb aktualizacji

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej. Zarówno urząd, jak i użytkownik wieczysty, na poparcie swoich twierdzeń – przedstawia wycenę nieruchomości (operat szacunkowy).

Aktualizacja na wniosek właściwego organu

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wypowiada na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.

W wypowiedzeniu wskazany jest sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczenie dla użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołączona jest informacja o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Postępowanie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym (SKO)

Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości – wniosek przeciwko właściwemu organowi o ustalenie, że:

• aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo
• jest uzasadniona w innej wysokości.

Wniosek należy złożyć na piśmie w dwóch egzemplarzach i pokryć opłatę skarbową.

Kolegium wyznacza niezwłocznie termin pierwszej rozprawy, doręczając jednocześnie właściwemu organowi odpis wniosku.

Złożenie wniosku nie zwalnia użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie, co niewątpliwie działa na korzyść użytkownika wieczystego.

Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o:

• oddaleniu wniosku, lub
• ustaleniu nowej wysokości opłaty.

Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. W razie oddalenia wniosku przez kolegium, obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana pierwotnie przez organ w wypowiedzeniu.

Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Na wniosek właściwego organu kolegium przyznaje w orzeczeniu zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych od użytkownika wieczystego, jeżeli oddaliło w orzeczeniu wniosek. Jeżeli kolegium w orzeczeniu uznało wniosek za zasadny, przyznaje na wniosek użytkownika wieczystego zwrot kosztów i opłat od właściwego organu.

Postępowanie sądowe

Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Jeżeli sprzeciw dotyczy wyłącznie kosztów postępowania, właściwy sąd rozstrzyga o kosztach postępowania postanowieniem na posiedzeniu niejawnym, tj. bez udziału stron.

W razie oddalenia sprzeciwu przez sąd, obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana pierwotnie przez organ w wypowiedzeniu.

Ustalona na skutek prawomocnego wyroku sądu lub ugody zawartej przed sądem – nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty

Aktualizacja na wniosek użytkownika wieczystego

Użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli:

• wartość nieruchomości uległa zmianie, i
• właściwy organ nie podjął się aktualizacji.

Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej.

Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium.

W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. W pozostałych kwestiach postępujemy tak samo, jak przy Aktualizacji na wniosek właściwego organu (zob. wyżej).

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym.

W razie oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje opłata dotychczasowa.

Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku realizacji żądania użytkownika wieczystego, albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.

Analogicznie sytuacja wygląda, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu.