Jednym z najpopularniejszych haseł wyszukiwanych przez osoby zamierzające wziąć kredyt hipoteczny w kwestii prowizji jest „kredyt hipoteczny 0% prowizji/ bez prowizji”. Zaś w ofertach kredytów hipotecznych, choć nie wszystkich, znajdziemy identyczne odpowiedzi. I nie ma nic w tym dziwnego. Klienci chcą mieć jak najtańszy kredyt hipoteczny, a prowizja należy do znaczących kosztów kredytowych. Tymczasem banki „starają się” spełnić oczekiwania klientów hipotecznych, umożliwiając im zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez prowizji. Wszystko było by w porządku, gdyby każdy kredyt hipoteczny oznaczony hasłem „bez prowizji”, był faktycznie bez prowizji, a nie tylko z nazwy. Przyjrzyjmy się jak wyglądają w praktyce kredyty hipoteczne z zerwą prowizją, zanim jednak to uczynimy, kilka informacji podstawowych o prowizji, dla mniej wtajemniczonych.
Czym jest prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego?
Jest to jednorazowy zysk banku a koszt klienta (kredytobiorcy) z tytułu przyznania kredytu hipotecznego. Banki najczęściej uzasadniają konieczność pobierania prowizji nakładem czynności bankowych w związku z ubieganiem się klienta o kredyt hipoteczny. Na ile zakres tych prac znajduje odzwierciedlenie w stosowanej stawce prowizji, to już kwestia dyskusyjna. Jednak bank, na zasadzie swobody umów, ma takie prawo i nie omieszka z niego nie korzystać, a z uwagi na jego pozycję finansową, to z reguły on dyktuje warunki.
Jaka jest wysokość prowizji za otrzymany kredyt?
Banki naliczają prowizję procentowo od kwoty udzielonego kredytu (np. 1,5% od kwoty 200 000 zł, czyli 3000 zł). Wysokość prowizji banku przy kredytach hipotecznych nie przekracza raczej stawki 5%, a przeciętna wysokość prowizji to około 2%. Kwota prowizji może i często jest zależna od innych czynników, leżących przede wszystkim po stronie kredytobiorcy. Wśród nich m.in. zdolność kredytowa, ryzyko kredytowe, korzystanie z innych produktów banku. Banki w tym celu często stosują widełki prowizyjne. Np. prowizja od 0 do 2%. „Lepsi” klienci banku będą mogli liczyć na niższą prowizję (bliżej/ równo 0), natomiast ci „gorsi” będą musieli się zadowolić mniej atrakcyjną prowizją (dalej od 0).
Kiedy płacimy prowizję za kredyt hipoteczny?
Na ogół po pozytywnej decyzji kredytowej (przyznaniu kredytu), ale jeszcze przed wypłatą kredytu bądź pierwszej transzy. Niektóre banki stwarzają możliwość skredytowania prowizji, to znaczy doliczenia jej do kwoty kredytu. W tym ostatnim wypadku, będziemy spłacać prowizję w formie podwyższonej raty kredytowej, np. o 25 zł. Dopuszczalne jest też potrącenie prowizji z kwoty udzielonego kredytu.
Czy mogę negocjować wysokość prowizji?
Nie tyle że możesz, ale nawet powinieneś/aś. Zawsze można coś ugrać na swoją korzyść. Zwłaszcza, jeśli oferowana przez bank prowizja ma charakter widełek lub w ofercie (tabeli opłat i prowizji, regulaminie) kredytu hipotecznego zastrzeżono możliwość negocjacji prowizji. Choćby i nie było takich informacji, to i tak warto podjąć próbę obniżenia kwoty prowizji. Do negocjacji należy odpowiednio się przygotować, tj. znać swoje słabe i mocne strony, a także mieć odniesienie do stawek prowizji stosowanych przez konkurencyjne banki. Bez wątpienia, bankom również zależy, żeby nie stracić klienta, stąd możemy liczyć na pewne ustępstwa.
Czy lepiej zapłacić prowizję od razu czy razem z kredytem?
To zależy. Ale generalnie tańszym rozwiązaniem jest zapłacenie jednorazowej prowizji już po przyznaniu Ci kredytu hipotecznego. W razie kredytowania prowizji, musisz sobie zdawać sprawę z tego, iż koszt prowizji będzie wyższy, z powodu odsetek. Należy pamiętać o tym, że nie każdego stać na zapłacenie prowizji od razu oraz nie każdy ma na to chęć. Niektórzy wolą oszczędności przeznaczyć na inny cel (np. wyposażenie mieszkania, inwestowanie), wtedy pozostaje tylko spłata prowizji włącznie z kredytem, pod warunkiem że bank zezwala na skredytowanie prowizji.
Na czym polega ukryta prowizja w kredycie hipotecznym?
To że w ofercie banku mamy prowizję 0%, to nie znaczy, że nie nic nie zapłacimy bankowi z tego tytułu. Owszem, standardowej prowizji (określonego procentu od kwoty kredytu) możemy nie zapłacić, ale poniesiemy za to inne koszty, zastępcze. I tym jest właśnie ukryta prowizja. Co w zamian za brak prowizji?
- wyższa marża kredytowa,
Na zasadzie: brak prowizji (lub niższa prowizja) – wyższa marża, pobranie prowizji (lub wyższa prowizja) – niższa marża.
- konieczność skorzystania z jednego lub kilku produktów bankowych, tj. konto bankowe (na określonych warunkach), karta debetowa, karta kredytowa (z ustalonym minimum płatności bezgotówkowych), fundusz inwestycyjny, lokata itp. Co do zasady rezygnacja z produktu bankowego w okresie kredytowania (szczególnie początkowym), skutkuje podwyższeniem marży kredytowej.
- obowiązek wykupienia ubezpieczenia (jednego bądź więcej). Wśród nich: ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie od hospitalizacji, ubezpieczenie ONW, ubezpieczenie od utraty zdolności do pracy, ubezpieczenie spłaty rat kredytu. Tak samo jak w przypadku produktów bankowych, rezygnacja z ubezpieczenia wiąże się z podwyższeniem kosztów kredytu.
Promocja „kredyt hipoteczny bez prowizji” – ten prawdziwy
W ramach akcji promocyjnych oferowanych przez banki możemy trafić na kredyt hipoteczny 0% prowizji. Ale tym razem bez haczyków, to znaczy bank nie pobierze od nas ani prowizji standardowej ani też prowizji zastępczej (ukrytej). Takie promocje zawsze są ograniczone czasowo i mają za zadanie pozyskanie jak największej liczby kredytobiorców hipotecznych przez banki. Mimo iż bank w tej sytuacji nie zarobi na prowizji, to pozostaje jeszcze zysk z marży oraz inne koszty kredytu hipotecznego. Zaś dla klientów jest to okazja do obniżenia kosztów kredytu.. Rzecz jasna spotkamy i promocje kredytów hipotecznych 0% prowizji, obwarowane określonymi wymogami przyznania zerowej prowizji. Zresztą jest ich przeważająca większość w ofertach kredytów hipotecznych.
Gdzie znajdę informację o zasadach płatności prowizji?
Informacje na ten temat, tzn. wysokość prowizji, zasady pobierania, ewentualne zwolnienia – znajdziemy w ofertach kredytów hipotecznych, tabelach/ taryfach opłat i prowizji, regulaminach kredytu hipotecznego. Czytajmy wnikliwie pojawiające się tam zapisy o prowizji, zwłaszcza te napisane drobnym druczkiem, oznaczone *, lub opatrzone indeksem górnym1..
Od czego zależy wysokość prowizji?
Na wysokość prowizji od kredytu hipotecznego, choć nie zawsze i wszędzie, ma wpływ:
- kwota kredytu,
- okres kredytowania,
- zdolność kredytowa,
- ryzyko kredytowe,
- celu kredytu (przy kredytach mieszkaniowych prowizja jest niższa, aniżeli przy pozostałych),
- zakup dodatkowych produktów bankowych (inaczej cross-sell),
- zdecydowanie się na ubezpieczenie/a zmniejszające ryzyko kredytowe banku,
- wiarygodność klienta,
- promocje (brak lub niższa prowizja dla wniosków kredytowych złożonych w określonym terminie),
- rodzaj kredytobiorcy (nowy klient, dotychczasowy klient, private banking),
- wysokość marży,
- kategoria prawna kredytobiorcy: osoba fizyczna (klient indywidualny), osoby prowadzące działalność (firmy), korporacje,
- polityka kredytowa danego banku.
Bez prowizji czy z prowizją?
Które rozwiązanie jest tańsze? Wbrew pozorom nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi. Chociaż nam wydaje się, że kredyt hipoteczny pozbawiony prowizji powinien być tańszy (chodzi o całkowity koszt kredytu). Jednak z powodu innych kosztów kredytu (głównie wyższej marży), kredyt z zerową prowizją może i często jest droższy od kredytu z prowizją standardową. Więc tak kluczowe jest dokonanie wyliczeń w dwóch wersjach, „z prowizją” i „bez”.
Jakie banki oferują 0% prowizji za kredyt hipoteczny i na jakich zasadach?
|
Kredyt hipoteczny 0% prowizji (bez prowizji) |
|||
| Bank |
Warunki kredytu 0% prowizji |
Przewidywane koszty braku prowizji |
Standardowa prowizja |
| Alior Bank |
|
9,6018% kwoty kredytu za 5 lat z góry; po 5 latach składka 0,5% rocznie |
2-5% |
| Bank BPH |
ustalane indywidualnie |
0-4,2% 0-2,9% (w zależności od wybranej opcji kredytu) |
|
| Bank Zachodni WBK |
ubezpieczenie Hipoteka+ (Pakiet Praca + Pakiet Życie) |
maks. 2,5% (kredyt mieszkaniowy) 3,5% (kredyt komercyjny) |
|
| BNP Paribas |
|
do 3% |
|
| Bank BGŻ |
|
2-4% |
|
| Credit Agricole |
ustalane indywidualnie |
0-3% |
|
| Deutsche Bank |
|
3% |
|
| Eurobank |
|
0-3% |
|
| GETIN Bank | Oferta ubezpieczeniowa:
|
1% |
|
| ING Bank Śląski | ROR z wpływami min 2000 zł miesięcznie, przez okres min 3 lat od dnia zawarcia umowy kredytowej. |
1,4-2,2% |
|
| mBank |
ustalane indywidualnie |
0-4% |
|
| MultiBank | ustalane indywidualnie |
0-4% |
|
| PKO BP | ustalane indywidualnie |
0-3,5% |
|
| Raiffeisen Polbank |
ubezpieczenie na życie |
1,5% kwoty kredytu na rok |
do 3,5% |
| Bank Pocztowy |
|
do 3,5% |
|
Wnioski:
- Kredytu hipotecznego z bezwarunkową prowizją szukać jak ze świecą.
- Większość ofert kredytów hipotecznych „bez prowizji” dostępnych na rynku, uzależnionych jest od spełnienia jednego lub kilku warunków.
- Sporadycznie zdarzają się okazje, że bank nie pobiera prowizji od kredytu hipotecznego i nic nie oczekuje za to w zamian. Z reguły są to promocje.
- Kredyt hipoteczny bez prowizji niekoniecznie musi być tańszy od tego z prowizją.
- Zastanawiając się nad skorzystaniem z kredytu hipotecznego bez prowizji, powinniśmy ocenić (samodzielnie lub poprosić o symulację pracownika banku), czy naprawdę to się nam opłaci.