Kredyty mieszkaniowe i hipoteczne a niedozwolone postanowienia umowne

Przed podpisaniem umowy o kredyt mieszkaniowy (hipoteczny) powinniśmy dokładnie przeanalizować zapisy znajdujące się w tej umowie. To że umowy trzeba czytać przed zawarciem, niby każdy wie, jednak nie zawsze to czynimy lub robimy to niedokładnie. A później okazuje się, że wyraziliśmy zgodę na warunki umowne skrajnie dla nas niekorzystne i że musimy ponosić ujemne konsekwencje zaistniałego stanu rzeczy. Problem ten na szczególne znaczenie przy kredytach hipotecznych (mieszkaniowych), ze względu na znaczną wartość przedmiotów świadczeń.

Czym są „niedozwolone postanowienia umowne”? Niedozwolone postanowienia umowne, nazywane też klauzulami abuzywnymi, to takie zapisy umowne, które kształtują sytuację jednej ze stron (kredytobiorcy) stosunku cywilnoprawnego (umowy kredytu mieszkaniowego/ hipotecznego) w sposób mniej korzystny od drugiej (kredytodawcy, banku). Niekorzystne sformułowanie umowy kredytu hipotecznego lub mieszkaniowego polega na nałożeniu na kredytobiorcę dodatkowych obowiązków lub pozbawieniu go pewnych uprawnień w sposób niewspółmierny (nieadekwatny, nieproporcjonalny) do obowiązków i uprawnień kredytodawcy, czyli banku. Krótko mówiąc, kredytodawca podpisał umowę na warunkach znacznie korzystniejszych od kredytobiorcy i będzie czerpać korzyści ponad przeciętną miarę. Jest to rażące naruszenie interesu osoby zaciągającej kredyt.

Tego typu postępowanie banków uderza w podstawowe zasady prawa cywilnego dotyczące kontraktowania: zasadę równorzędności stron umowy, zasadę ekwiwalentności świadczeń, zasadę współżycia społecznego, dobre obyczaje. Nie należą do rzadkości także przypadki, kiedy to klauzule umowne są sprzeczne z konkretnymi przepisami prawa odnoszącymi się do zawierania, zmiany (aneksy) i wypowiadania umów.

Wydaje się, że konsument jest z góry na przegranej pozycji w porównaniu do takich gigantów jak banki, biorąc pod uwagę ich przewagę kapitałową, monopol (szczególnie na małych rynkach lokalnych), nie zawsze odpowiednią zdolność kredytową kredytobiorcy. Umowy kredytowe i regulaminy stosowane przez banki w większości przypadków mają postać gotowych dokumentów (tzw. wzorce umowne),a rola kredytobiorcy sprowadza się do podpisania umowy lub nie, z ograniczoną lub wyłączoną (zazwyczaj) możliwością negocjacji postanowień umownych. Prawo stara się temu zaradzić, tworząc mechanizmy zapobiegające takim nadużyciom lub je niwelującym.


Zgodnie, z art. 3853 Kodeksu cywilnego, w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:

  1. wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,
  2. wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
  3. wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,
  4. przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,
  5. zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
  6. uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,
  7. uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,
  8. uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,
  9. przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,
  10. uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,
  11. przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,
  12. wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,
  13. przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy,
  14. pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,
  15. zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia,
  16. nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,
  17. nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,
  18. stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,
  19. przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,
  20. przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,
  21. uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,
  22. przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,
  23. wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Czy każde niedozwolone postanowienie umowne pozbawione jest mocy wiążącej? Co do zasady tak. Wyjątkiem są postanowienia określające główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.


Co oznacza „rejestr klauzul niedozwolonych” i gdzie go znajdę? W celu zapewnienia ochrony interesów konsumentów, organy ustawowe, tzn. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), powiatowy (miejski) rzecznik ochrony praw konsumenta oraz organizacje konsumenckie, w przypadku napotkania na niedozwolone postanowienia umowne, w wyniku bieżącego monitoringu lub skarg konsumentów – występują z powództwem do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK), o uznanie danego postanowienia umownego za niedozwolone. W razie uznania przez sąd postanowienia umownego za niedozwolone, następuje jego wpis do rejestru klauzul niedozwolonych. Rejestr ten znajduje się na stronie internetowej UOKiK. Polecam korzystać z zaawansowanej wyszukiwarki klauzul.

Praktyczne wskazówki:

  1. Uważnie przeczytaj treść umowy o kredyt hipoteczny/ mieszkaniowy (załączników do umowy, regulaminów), najlepiej zrób to z kilka razy. Szczególną uwagę zwróć na zapisy drobnym druczkiem. Pamiętaj, że załączniki do umowy kredytowej stanowią jej integralną część.
  2. Jeśli masz wątpliwości, co do znaczenia danego postanowienia umowy, poproś o wyjaśnienie pracownika banku. Jeśli to wyjaśnienie jest niespójne lub sądzisz że jest stronniczy, postaraj się o niezależną opinię w tej sprawie. Możesz skonsultować się z rzecznikiem praw konsumentów (powiatowy lub miejski) – pomoc bezpłatna albo z prawnikiem – pomoc płatna.
  3. Jeżeli znalazłeś/aś „niedozwolone postanowienie umowne”, to negocjuj z bankiem w sprawie jego zmiany. Jako argumenty możesz podnieść to, że:
  • znajduje się w rejestrze klauzul niedozwolonych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów,
  • wynika wprost z art. 3853 Kodeksu cywilnego,
  • masz opinię prawnika w tej sprawie,
  • takie stanowisko zajął na piśmie powiatowy lub miejski rzecznik ochrony praw konsumentów lub organizacje konsumenckie, tj.  Federacja Konsumentów bądź Stowarzyszenie Konsumentów Polskich.

Możesz też poprosić o bezpośrednią interwencję w banku przez rzecznika praw konsumentów. Jeśli i to nie pomogło, poszukaj oferty innego banku.

4. W okolicznościach, gdy już podpisałeś/aś umowę, zawierającą niedozwolone postanowienie/a   umowne. Jeśli bank zażąda od Ciebie wykonania takiego postanowienia, to trzeba skierować oficjalne pismo do banku (najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) i podnieść w nim, iż nie wykonasz tego postanowienia, ponieważ jest to niedozwolone postanowienie umowne, w następstwie czego jest sprzeczne z prawem i nie ma mocy obowiązującej. Na poparcie swoich racji możesz przytoczyć fakty, o których mowa w punkcie 3. Jak bank nie przychyli się do Twojego stanowiska i podejmie próbę egzekucji, nie pozostanie Ci nic innego jak wystąpienie do sądu o uznanie postanowienia umownego za niedozwolone.

Gdzie mogę uzyskać pomoc? Poniżej przedstawiam listę przydatnych stron internetowych do instytucji działających na rzecz konsumentów:

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Federacja Konsumentów

Stowarzyszenie Konsumentów Polskich

Be Sociable, Share!

Dodaj komentarz