Najważniejsze zasady dotyczące funkcjonowania ksiąg wieczystych.

1. Jawność ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste są jawne. Każdy ma prawo dostępu do ksiąg wieczystych. Dla uzyskania wglądu w księgi wieczyste nie trzeba wykazywać interesu prawnego. Z treścią ksiąg wieczystych można zapoznać się we właściwym sądzie rejonowym (Wydział Ksiąg Wieczystych) bądź za pośrednictwem Internetu na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (Nowa Księga Wieczysta/ Elektroniczna Księga Wieczysta). Jeśli pracownik sądu odmawia nam dostępu do ksiąg wieczystych lub w jakikolwiek inny sposób czyni utrudnienia, to oczywiście robi to bezprawnie.

2. Bezpłatność przeglądania ksiąg wieczystych

Zapoznawanie się z treścią ksiąg wieczystych nie podlega opłatom sądowym. Płatne są:

a) Wniosek o założenie księgi wieczystej,

b) Wniosek o wpis (zmianę wpisu) w księdze wieczystej,

c) Wniosek o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej,

d) Wniosek o wydanie odpisu zupełnego księgi wieczystej,

e) Wniosek o wydanie zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej.

3. Domniemanie powszechnej znajomości ksiąg wieczystych

Wynika z zasady omówionej w pkt 1. Bo skoro coś jest jawne, to znaczy że każdy może się z tym zapoznać, szczególnie jeśli dokonuje transakcji związanej z nieruchomością. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Nieznajomość treści ksiąg wieczystych może rodzić negatywne skutki prawne. Np. Kowalski nabył nieruchomość od Nowaka. Po transakcji okazało się, że nieruchomość obciążona jest hipoteką. W tej sytuacji nie może on żądać unieważnienia umowy z tego powodu, że nieruchomość jest obciążona hipoteką. Chyba że w dniu zawierania transakcji wpisu hipoteki jeszcze nie było.

4. Domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Przyjmuje się, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone – nie istnieje. Np. jeśli ktoś wpisany jest w księdze wieczystej jako właściciel, to przyjmuje się że w rzeczywistości przysługuje mu prawo własności. A jeżeli nie jest właścicielem, to osoba która kierowała się treścią księgi wieczystej jest chroniona, gdyż postępowała zgodnie z informacjami w niej zawartymi. Powyższe domniemanie może być obalone (patrz pkt 8).

5. Pierwszeństwo domniemania z prawa przeciwko domniemaniu z posiadania

Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania. Posiadanie jest to stan rzeczy w którym dana osoba włada daną rzeczą (w tym przypadku nieruchomością), obchodzi się z nią jak właściciel. Jednak nie zawsze posiadacz jest właścicielem, bo może być przecież dzierżawcą, najemcą, użytkownikiem. Np. to że X mieszka w danym lokalu, nie znaczy jeszcze że jest jego właścicielem.

6. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

7. Dobra i zła wiara nabywcy

W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Sytuacja przeciwna określana jest mianem „dobrej wiary”. Istnieje domniemanie dobrej wiary, czyli w razie wątpliwości poczytuje się występowanie dobrej wiary.

Niezmiernie ważny jest moment oceny dobrej lub złej wiary. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Kto musi udowadniać dobrą lub złą wiarę? W myśl kodeksu cywilnego (art. 6): „ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne”. Przykładowo: X (sprzedawca) zawarł z Y (kupujący) umowę przeniesienia własności lokalu. Kupujący wiedział o tym, że rzeczywistym właścicielem przedmiotowego lokalu jest Z. Jednak prawo Z do lokalu nie zostało jeszcze ujawnione w księdze wieczystej. W konsekwencji, aby unieważnić umowę Z musi wykazać przed sądem, że Y był w złej wierze, ponieważ wiedział jaki jest stan rzeczy. Z może posłużyć się różnymi dowodami, tj. zeznania świadków, dokumenty. Jeśli Z udowodni złą wiarę Y, to wówczas nie chroni Y rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i tym samym Z może odzyskać lokal.

8. Postępowanie w razie niezgodności treści księgi wieczystej

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

9. Pierwszeństwo ograniczonych rzeczowych praw ujawnionych w księdze wieczystej

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nie ujawnionym w księdze. Do ograniczonych praw rzeczowych zaliczamy: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipotekę.

O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo. Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo przysługuje. Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Jeżeli przed wpisaniem prawa, dla którego było zastrzeżone pierwszeństwo, zostało wpisane inne prawo, do wpisu prawa z zastrzeżeniem pierwszeństwa nie jest potrzebna zgoda osoby, której to inne prawo przysługuje, chyba że prawo, dla którego zastrzeżono pierwszeństwo, miałoby być wpisane w szerszym zakresie, niż to wynika z zastrzeżenia pierwszeństwa.

10. Pierwszeństwo praw osobistych lub roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej

Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo.

O pierwszeństwie prawa, którego ustanowienie było przedmiotem roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej, rozstrzyga chwila złożenia wniosku o wpis roszczenia. Do pierwszeństwa praw osobistych oraz roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej stosuje się odpowiednio zasady o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych (zob. pkt 9).