Kupno nieruchomości to pewien proces. Proces na który składa się wybór mieszkania, pozyskanie środków finansowania (kredyty mieszkaniowe, hipoteczne), a wreszcie dopełnienie wszelkich formalności koniecznych do sfinalizowania transakcji.
Już na etapie, kiedy znajdziemy nasze upragnione mieszkanie, powinniśmy poprosić właściciela o podanie numeru księgi wieczystej. Numer ten jest nam niezbędny do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej (KW).
Na dzień dzisiejszy księgę wieczystą możemy sprawdzić przez Internet lub we właściwym wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Bynajmniej wygodniejszym rozwiązaniem jest sprawdzenie księgi wieczystej w Internecie. Jeśli chcesz sprawdzić księgę wieczystą, wejdź na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości.
Elektroniczna Księga Wieczysta
Dlaczego już na etapie wybierania mieszkania, warto poznać jego stan prawny w KW? Dlatego iż w razie jakichkolwiek nieprawidłowości nie będziemy tracić czasu na przygotowanie się do transakcji, która i tak nie będzie miała miejsca. Jeżeli sprzedający odmawia nam podania numeru księgi wieczystej lub czyni inne trudności, to lepiej zrezygnować z zakupu nieruchomości. Zapewne ma coś do ukrycia.
Z treści księgi wieczystej dowiesz się:
- czy osoba która podaje się za właściciela (właścicieli) nieruchomości, rzeczywiście nim jest. A uwierz mi, z tym bywa różnie,
- jakie prawo przysługuje sprzedawcy do nieruchomości, a w efekcie jakie prawo nabywasz. Może to być własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność lokalu. Zauważ, że np. inną wartość ma prawo własności a inną prawo użytkowania wieczystego,
- jaki rodzaj majątku stanowi przedmiotowa nieruchomość. Czy jest to majątek odrębny małżonka (nabyty przed zawarciem małżeństwa, darowizna), a może też majątek wspólny. W tym drugim przypadku, na sprzedaż nieruchomości potrzebna jest zgoda współmałżonka, choćby nie był on wpisany w księdze wieczystej jako współwłaściciel, Jest tak, gdyż z chwilą zawarcia małżeństwa z mocy prawa powstaje ustrój wspólności majątkowej, chyba że była zawarta umowa intercyzy (wyjątki).
- gdzie jest położona nieruchomość. Czy nieruchomość którą oglądałeś/aś pokrywa się z lokalizacją z księgi wieczystej,
- jaki jest ujawniony sposób korzystania z nieruchomości, czy odpowiada stanowi faktycznemu,,
- jaka jest powierzchnia nieruchomości (m2, ha). Czy wielkość tej powierzchni nie odbiega od informacji przekazanych przez sprzedającego oraz oględzin na miejscu,
- czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, użytkowaniem, służebnością. Prawa te wpływają na zmniejszenie wartości nieruchomości, najbardziej hipoteka,
- jakie prawa osobiste i roszczenia przysługują innym osobom w stosunku do nieruchomości. Np. prawo najmu, dzierżawy, dożywocia itp. Kolejne utrudnienia, konieczność wypowiadania umów, brak lub ograniczony dostęp do nieruchomości,
- czy istnieją jakieś ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Np. że dotychczasowy współwłaściciel nie może sprzedać swego udziału w nieruchomości w przeciągu 5 lat od dnia zawarcia stosownego porozumienia. Czyli czy zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości jest możliwe,
- czy z nieruchomości prowadzona jest egzekucja,
- o ewentualnej niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Świadczy o tym wpis stosownego ostrzeżenia,
- czy w stosunku do nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej toczy się jakieś postępowanie (sądowe lub administracyjne),
- czy ostatnio wpłynęły do księgi wieczystej jakieś wnioski, które jeszcze nie zostały rozpoznane bądź nie uprawomocniły się.
W razie wykrycia nieprawidłowości, lepiej jest wstrzymać się z zakupem nieruchomości, aż do wyjaśnienia sprawy albo w ogóle zrezygnować z nabycia nieruchomości. W każdym razie nie powinniśmy ich lekceważyć, bo możemy sobie narobić problemów. Jeśli masz wątpliwości co do interpretacji zapisów w księdze wieczystej, to możesz skorzystać z pomocy prawnika.
Przyjmując, że stan prawny nieruchomości jest w porządku, możemy podjąć kolejne kroki, zmierzające do kupna nieruchomości, w szczególności pozyskanie środków finansowych. Końcowym krokiem jest wizyta u notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego, przenoszącego własność nieruchomości na Ciebie.
Być może zabrzmi to trochę absurdalnie, ale i w tym momencie (dzień wizyty u notariusza), warto ponownie sprawdzić księgę wieczystą. Niewykluczone jest, że w tym okresie zmienił się stan prawny nieruchomości. A Ty przecież nie chcesz kupować kota w worku. Pamiętaj, lepiej dmuchać na zimne.