Jednym z warunków do spełnienia przez beneficjentów programu MdM jest limit powierzchni użytkowej nabywanego mieszkania, tj. lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.  Tylko wówczas można uzyskać kredyt hipoteczny z dopłatą. Przypomnijmy – osoby bezdzietne oraz te posiadające nie więcej niż dwoje dzieci nie mogą przekroczyć 75 mkw.( w przypadku lokalu mieszkalnego) oraz 100 mkw. (dla domu jednorodzinnego).  Pozostałe osoby, czyli te które wychowują przynajmniej troje dzieci (lub więcej) są ograniczone limitem powierzchni użytkowej 85 mkw. (lokal mieszkalny) i 110 mkw. (dom jednorodzinny).

W związku z powyższym, osoby chcące skorzystać z programu „Mieszkanie dla Młodych” muszą znaleźć lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, odpowiadający ustawowym kryteriom powierzchni, a raczej mieszczący się w granicach ustawowych. I tu powstaje pytanie. Co to jest powierzchnia użytkowa? Jak ją liczyć? Jakie pomieszczenia kwalifikują się do powierzchni użytkowej a jakie nie? To jedziemy, po kolei.

Punktem wyjściowym jest określenie definicji „lokalu mieszkalnego” i „domu jednorodzinnego”. Zwróćmy uwagę, że oba te pojęcia zawierają się w ogólnym pojęciu „mieszkania”, do którego można otrzymać dofinansowanie.

Jeśli chodzi o lokal mieszkalny, to ustawa o MdM (ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi) odsyła do definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego, zawartej w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z nią.

Lokal mieszkalny – samodzielny lokal mieszkalny –  „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych” (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Ustawa o MdM dodaje, iż lokal mieszkalny musi znajdować się w budynku, w skład którego wchodzą co najmniej dwa takie lokale. Status lokalu mieszkalnego (fakt bycia lokalem mieszkalnym) stwierdza starostwa w formie zaświadczenia.

Jeżeli chodzi o dom jednorodzinny, to ustawa o MdM kieruje do pojęcia budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartego w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z nim.

Dom jednorodzinny – budynek mieszkalny jednorodzinny – „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku” (art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane).

Dla celów ustawy o MdM przyjmuje się, że w budynku znajduje się wyłącznie lokal mieszkalny.

Co rozumiemy przez powierzchnię użytkową mieszkania?

Ustawa o MdM odwołuje się do definicji powierzchni użytkowej lokalu zawartej w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Według niej.

Powierzchnia użytkowa mieszkania – powierzchnia użytkowa lokalu – „powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału” (art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

To samo odnosi się do powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego.

Pomieszczenia powierzchni użytkowej

Jakie pomieszczenia wliczamy w powierzchnię użytkową a jakie nie?

Powyższa tabela obrazuje przykładowy (choć najczęściej występujący) katalog pomieszczeń wliczanych oraz pomijanych przy obmiarze powierzchni użytkowej. Słowo „w szczególności” oznacza, iż do tego zbioru („powierzchni użytkowej”) mogą być zaliczone również inne pomieszczenia, mniej popularne, nienazwane, lecz spełniające swoją funkcję użytkową. Analogicznie, katalog pomieszczeń wykluczonych z powierzchni użytkowej jest otwarty, co oznacza, że można wykluczyć jeszcze inne pomieszczenia, jakie spełnią odpowiednie warunki.

Jak obliczamy powierzchnię użytkową mieszkania?

W wypadku lokalu mieszkalnego sprawa jest dość prosta. Stosujemy zasady dotyczące obliczeń wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów (..). Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 tejże ustawy:

„Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100 %, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50 %, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe za-sady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”.

Sytuacja się nieco komplikuje przy obmiarze powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego. Wedle zaleceń Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, dopuszczalne jest stosowanie w tym zakresie jednej z dwóch polskich norm, tzn. PN-70/B-02365 („Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru”) lub PN-ISO 9836:1997 („Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”). Wyboru stosowanej normy możemy dokonać na zasadzie dowolności, a pomiar dokonany według którejkolwiek z nich będzie prawidłowy i wiążący dla celów MdM.

W razie gdy według jednej normy, osoba uprawniona mieści się widełkach limitu pow. użytkowej MdM, a według innej przekracza tę powierzchnię – można dokonać wyboru normy korzystniejszej dla siebie, żeby zakwalifikować się do programu MdM.