Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co warto o nim wiedzieć?

Co warto wiedzieć o oprocentowaniu kredytów hipotecznych…

Oprocentowanie jest jednym z podstawowych kryteriów wyboru kredytu hipotecznego. Raz ustalone na określonych warunkach, będzie obowiązywać przez lata, podlegając okresowo wahaniom rynkowym w dół i w górę. Dlatego jest to tak ważne zagadnienie.

Jak się ma oprocentowanie kredytów hipotecznych do innych kredytów?

Kredyty hipoteczne, w porównaniu do innych kredytów (gotówkowych, konsumpcyjnych itp.) – są najniżej oprocentowane na rynku. Oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi średnio kilka procent (do 10 %), podczas gdy inne kredyty oprocentowane są na poziomie kilkunastu procent i więcej. Z czego to wynika? Przede wszystkim z solidnego zabezpieczenia spłaty kredytu w postaci ustanowienia hipoteki na nieruchomości (kredytowanej lub innej), wysokiej spłacalności tychże kredytów, długiego okresu kredytowania, wysokich kwot kredytu. Niezaprzeczalnie jest to bardzo dobra wiadomość dla osób, które pragną zaciągnąć kredyt na zakup własnego „m”.

Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego stanowią łącznie dwa elementy:

1.       stopa referencyjna

Jest to zmienna część oprocentowania kredytu, ponieważ podlega zmianom w czasie pod wpływem sytuacji rynkowej. Wyrażana jest za pomocą takich wskaźników bankowych jak: WIBOR, LIBOR, EURIBOR. Wskaźniki te określają średnie oprocentowanie kredytów na rynku międzybankowym, czyli na jaki procent w danym okresie czasu banki pożyczają sobie pieniądze.

W przypadku kredytów złotówkowych będzie to WIBOR, natomiast jeśli mowa o kredytach w walucie obcej (USD, CHF, EUR) – LIBOR i EURIBOR. Wskaźniki oprocentowania publikowane są codziennie, jednak banki dla celów kredytowych stosują wskaźniki jednomiesięczne (średnie oprocentowanie kredytu z jednego miesiąca, np. WIBOR 1M), kwartalne (np. LIBOR 3M) i półroczne (np. EURIBOR 6M).

Jeśli w czasie od podpisania umowy o kredyt hipoteczny (mieszkaniowy), jeden z wyżej wymienionych wskaźników ulegnie zmianie o określony prób procentowy w ustalonym przedziale czasu (np. 3 miesiące), to wówczas bank przesyła nam nowy harmonogram spłaty kredytu z zaktualizowaną wyższą lub niższą ratą.

2.       marża banku

Jest stałym elementem oprocentowania kredytu hipotecznego, nie zmienia się w czasie obowiązywania umowy kredytowej. Wyjątkiem są (i na nie trzeba uważać) okazyjne promocje banków, a później. Np. obniżona marża przez pierwszy rok kredytowania. Poza tym istnieje możliwość zmiany marży w czasie spłaty kredytu mieszkaniowego, w drodze aneksu do umowy kredytowej, lecz nie jest to częsta praktyka, bo muszą być ku temu ważne powody, zarówno ze strony banku jak i kredytobiorcy oraz obopólna zgoda stron.

Marża to nic innego jak czysty zysk banku z tego tytułu, że pożycza nam pieniądze. Z omówionej wcześniej stopy referencyjnej bank nie czerpie żadnych korzyści, ponieważ jest to dla niego koszt pozyskania kapitału na kredyt – czy to z depozytów własnych klientów, czy też pożyczając pieniądze od innego banku. To dopiero na marży bank zarabia. O ile na wysokość stopy referencyjnej nie mamy wpływu, o tyle wysokość marży możemy negocjować. Ale o tym dalej.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych – porównanie

Co ma wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Niewątpliwie aktualna wysokość części składowych tegoż oprocentowania, to znaczy stopy referencyjnej i marży banku. Marża ustalana jest indywidualnie przez każdy bank oferujący kredyty hipoteczne. Jednak nie możemy powiedzieć, że banki mają w tym względzie dowolność. Ustalenie zbyt wysokiej marży, w porównaniu do ofert innych banków – spowoduje że potencjalni kredytobiorcy będą uciekać do konkurencji, która zagwarantuje im korzystniejsze warunki.

Tym samym różnice między stawkami marży nie są aż tak duże. Często też banki, które oferują wyższą marżę, mają do zaoferowania swoim klientom korzystniejsze warunki na innej płaszczyźnie. Dlatego też należy uważnie przeanalizować każdą ofertę. Zasadniczo raz ustalona marża – obowiązuje przez cały okres spłaty kredytu.

W odróżnieniu od marży kredytowej, stopa referencyjna to z natury zmienny wskaźnik. Na wysokość stopy referencyjnej wpływa:

·         podwyżki i obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (banki dostosowują się do tych zmian) dla kredytów w złotówkach (wskaźnik WIBOR),

·         sytuacja w strefie EURO dla kredytów w euro,

·         bieżąca sytuacja gospodarcza w kraju, Europie i na świecie,

·         rodzaj stopy referencyjnej (kredyty w walucie zagranicznej są znacznie niżej oprocentowane w stosunku do kredytów złotówkowych),

·         czas aktualizacji (uśredniania) wskaźnika WIBOR, LIBOR oraz EURIBOR – miesięczny, kwartalny, roczny,

·         płynność na rynku międzybankowym,

·         rodzaj algorytmów stosowanych przez bank przy obliczaniu oprocentowania.

Podsumowując:

oprocentowanie  =  stopa referencyjna (element zmienny) + marża banku (element stały)

Na co wpływa oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie wpływa zwłaszcza na wysokość comiesięcznych rat kredytowych. Kalkulacja jest prosta, im wyższe oprocentowanie – tym wyższe raty, im niższe oprocentowanie – tym niższe raty. A w końcowym efekcie – na całkowity koszt kredytu. Równocześnie oprocentowanie decyduje o stopniu naszej zdolności kredytowej bądź jej braku. Osoby, które jakiś czas temu nie posiadały zdolności kredytowej, wskutek pewnego ciągu (a nawet jednorazowej) obniżki stóp procentowych przez RPP, mogą być już zdolne do zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Jakie są rodzaje oprocentowania kredytów hipotecznych?

Z uwagi na stałość lub zmienność raty kredytowej:

1.       Oprocentowanie zmienne

Dominuje na polskim rynku kredytów hipotecznych. Ciekawostką jest to, że w krajach Europy Zachodniej i w USA sytuacja jest odwrotna, to znaczy przeważa oprocentowanie stałe. Wysokość miesięcznej raty kredytowej uzależniona jest od sytuacji rynkowej (zmian stawki WIBOR, LIBOR, EURIBOR), bowiem marża kredytowa jest stała. Zmiany oprocentowania wchodzą w życie w terminach określonych w umowie kredytowej, na podstawie wyliczeń średniej wysokości oprocentowania z określonego przedziału czasowego (miesiąc, kwartał, pół roku), po przekroczeniu ustalonego progu oprocentowania.

2.       Oprocentowanie stałe

Jest rzadkością na naszym rynku. Oferuje je zaledwie kilka banków. Wiąże się z większymi kosztami kredytowymi. Jego zaletą jest pewność, co do wysokości przyszłych rat kredytowych i w konsekwencji większy spokój kredytobiorcy. W tym wypadku to bank ponosi ryzyko związane z wahaniami stop referencyjnych. Wbrew pozorom oprocentowanie stałe nie obowiązuje przez cały okres kredytowania nieruchomości, a zależnie od oferty banku od 1 roku do 10 lat. Minusem oprocentowania stałego jest to, iż w przypadku spadku stóp procentowych (szczególnie od dłuższego czasu), rata kredytu pozostaje bez zmian, podczas gdy przy oprocentowaniu zmiennym może być niższa nawet o kilkaset złotych.

Biorąc pod uwagę zakres kosztów kredytu hipotecznego:

1.       Oprocentowanie nominalne

Do tej pory właśnie o nim mówiliśmy. Oprocentowanie nominalne jest wyłącznie sumą stopy referencyjnej i marży banku. Tymczasem nie uwzględnia się innych kosztów związanych z kredytem hipotecznym, ponoszonych przez klienta, a wpływających na wysokość miesięcznego zobowiązania.

2.       Oprocentowanie rzeczywiste (realne)

Jest to tzw. RRSO – Roczna Rzeczywista Stopa Oprocentowania. Zawiera się w niej, oprócz stopy referencyjnej i marży banku, także inne koszty kredytowej, między innymi: ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, inwalidztwa.

Kalkulator „Jaka jest rzeczywista stopa procentowa kredytu?”

Jak obniżyć oprocentowanie (marżę) kredytu hipotecznego?

·         porównaj oferty kredytów hipotecznych różnych banków, im więcej tym lepiej. Wybierz bank z najniższym oprocentowaniem,

·         negocjuj stawkę marży  z bankiem. Masz na to czas do podpisania umowy kredytowej,

·         popraw swoją zdolność kredytową,

·         zaciągaj kredyt hipoteczny wspólnie z inną osobą, np. współmałżonkiem,

·         zdobądź odpowiedni wkład własny. Pamiętaj, jeśli nie masz wkładu własnego lub jest on zbyt niski – to wtedy zapłacisz wyższą marżę. Wkład własny wniesiony przez kredytobiorcę, sprawia że bank ponosi mniejsze ryzyko,

·         skorzystaj z innych produktów banku, jeśli bank zaoferuje Ci w zamian za to niższą marżę. Jest to tzw. sprzedaż krzyżowa (z ang. cross-selling), kiedy to bank oferuje oprócz produktu głównego (kredyt hipoteczny), inne produkty powiązane np. rachunek osobisty, kartę kredytową, lokatę bankową itp. Możesz również sam/a złożyć dla banku taką propozycję. Naturalnie przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do tego typu produktów, należy przeanalizować czy Ci się to faktycznie opłaci. Może się bowiem okazać, że pomimo niższej marży kredytowej – wyjdziesz kosztowo na minus.

·         sprawdź dokładnie, czy naprawdę niska marża, nie jest ofertą promocyjną, obowiązującą tylko przez jakiś czas. Bo później może czekać Cię niemiła niespodzianka,

·         zobacz, czy umowa kredytowa (załączniki do umowy) przewiduje możliwość zmiany wysokości marży w razie wystąpienia określonych okoliczności. Z reguły nie powinno być takich zapisów, ale lepiej dmuchać na zimne,

·         jeśli chcesz wziąć kredyt na cele mieszkaniowe, to mam dla Ciebie dobrą wiadomość. Takie kredyty cechują się niższą marżą.

Jak się różni oprocentowanie kredytów złotówkowych i walutowych?

Oprocentowanie kredytów walutowych (denominowanych) jest znacznie niższe niż kredytów w złotówkach. Różnica w wysokości raty może sięgać nawet kilkaset złotych. Znamiennie niska jest przy tych kredytach stopa referencyjna (LIBOR, EURIBOR) a wysoka marża banku. Jednak aby pozwolić sobie na taki kredyt trzeba mieć wyższą zdolność kredytową. Dochodzi tutaj jeszcze ryzyko kursowe, które może zadziałać na niekorzyść kredytobiorcy. Nie wszystkie banki również mają w swojej ofercie takie kredyty. Są to raczej kredyty dla osób o mocnych nerwach 🙂

 Kredyty hipoteczne z najniższym oprocentowaniem

Be Sociable, Share!

Dodaj komentarz