Prawo pierwokupu to pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości przed innymi uczestnikami obrotu. Gmina jest jednym z podmiotów, wyposażonych w to prawo. Z perspektywy polityki lokalnej gminy w zakresie gospodarki nieruchomościami ma to doniosłe znaczenie.

Gmina może poprzez wykonanie prawa pierwokupu nabyć nieruchomość/i, co do której/ych ma pewne plany strategiczne, względem społeczności lokalnej. W innym wypadku (bez prawa pierwokupu), zmuszona by była do konkurencji z pozostałymi uczestnikami rynku w kwestii ceny oraz nie zawsze posiadałaby informacje o wystawieniu nieruchomości do sprzedaży.

Nie ma co ukrywać, gminne prawo pierwokupu jest znaczną przeszkodą dla potencjalnych nabywców (osób fizycznych, prawnych). Jeśli gmina złoży oświadczenie o skorzystaniu ze swego prawa, nieruchomość trafi w jej ręce. Tymczasem umówiony nabywca (kupiec), straci nie tylko okazję, ale i poświęcony czas. Sorry, takie mamy prawo…

Kiedy przysługuje?

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

1. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo),
2. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
3. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne,
4. nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
5. nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

Prawo pierwokupu nie dotyczy nieruchomości z punktu 1 i 2, jeśli przeznaczone są w planie miejscowym na cele rolne lub leśne, a w razie braku planu – wykorzystywane na te cele.

Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Kiedy NIE przysługuje?

Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu, jeśli:

1. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy,
2. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
3. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
4. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości,
5. prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej – dla nieruchomości o których mowa w pkt 3 i 4  w nagłówku „Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży”,
6. sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych (tzn. prawo nabycia ma Skarb Państwa),
7. prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym,
8. sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego,
9. sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.

Rezygnacja z prawa pierwokupu

Sprzedaż nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości, podlegających prawie pierwokupu – może nastąpić, jeżeli właściwy organ (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) nie wykona prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.

Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy.

Wykonanie prawa pierwokupu

Odpowiedni organ, wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego. Z chwilą złożenia oświadczenia:

1. nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości,
2. prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy,
3. gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.

Prawo pierwokupu wykonywane jest po cenie ustalonej między stronami (sprzedawca-kupujący) w umowie sprzedaży. Oświadczenie organu o wykonaniu prawa pierwokupu, notariusz doręcza sprzedawcy.