Użytkowanie wieczyste jest specyficznym prawem do nieruchomości. Po prawie własności, stanowi najszersze i zarazem najsilniejsze prawo. Można zaryzykować stwierdzeniem, że użytkowanie wieczyste jest nieomal zrównane z prawem własności nieruchomości.

Do ustanawiania, zmiany oraz zakresu prawa do nieruchomości w użytkowaniu wieczystym stosuje się odpowiednio przepisy o prawie własności nieruchomości. Analogicznie jest z rozporządzaniem tym prawem. Użytkownik wieczysty podlega ochronie bardzo zbliżonej do właściciela nieruchomości. Zapraszam do lektury.

Jakie grunty mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste?

W użytkowanie wieczyste mogą być oddane grunty stanowiące własność:

• Skarbu Państwa, położone w granicach administracyjnych miast,
• Skarbu Państwa, położone poza granicami administracyjnymi miast, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki,
• Skarbu Państwa – inne grunty, przewidziane w przepisach szczególnych,
• jednostek samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) lub ich związków.

Kto może być użytkownikiem wieczystym?

Użytkowanie wieczyste może być ustanowione na rzecz:

• osób fizycznych,
• osób prawnych.

Kto ustanawia użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest ustanawiane przez odpowiedni organ:

• jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa),
• związku jednostek samorządu terytorialnego (związków gminnych, powiatowych, wojewódzkich),
• Skarbu Państwa.

Co stanowi własność użytkownika wieczystego?

Użytkownik wieczysty nabywa własność:

• budynków (np. dom jednorodzinny, garaż) i innych urządzeń (np. ogrodzenie, studnia, oczko wodne) wzniesionych na gruncie użytkowanym wieczyście,
• budynków i innych urządzeń, które użytkownik wieczysty nabył, przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zgodnie z właściwymi przepisami.

W konsekwencji, oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Grunt oddany w użytkowanie wieczyste nie stanowi własności użytkownika wieczystego, chyba że dojdzie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Jaka jest treść prawa użytkowania wieczystego?

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste – użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Ile trwa użytkowanie wieczyste?

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres:

• 99 lat – na ogół,
• co najmniej 40 lat, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat – w wyjątkowych przypadkach.

Czy mogę przedłużyć użytkowanie wieczyste?

Oczywiście, że tak. W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.

Czy mogę się spotkać z odmową przedłużenia mi użytkowania wieczystego?

Jest to mało prawdopodobne, aczkolwiek może zaistnieć taka sytuacja. Właściciel może odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego tylko ze względu na ważny interes społeczny. Np. gmina chce wykorzystać nieruchomość na budowę obiektu użyteczności publicznej, a nie dysponuje inną, odpowiednią do tego nieruchomością.

Gdyby tak się stało, to przysługuje nam odwołanie od decyzji odmownej do organów wyższego stopnia oraz sądu. Organy te będą oceniać decyzję właściciela pod kątem, „istnienia ważnego interesu społecznego” bądź jego braku. Co ważne, w znakomitej większości przypadków nie ma problemów z przedłużeniem użytkowania wieczystego.

Jakie opłaty ciążą na użytkowniku wieczystym?

Przy ustanowieniu użytkowania wieczystego użytkownik wnosi pierwszą opłatę (opłata jednorazowa). Ponadto, użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wnoszenia opłat rocznych przez cały okres trwania użytkowania wieczystego (opłaty okresowe, stałe).

Co może a czego nie może użytkownik wieczysty?

Umowa użytkowania wieczystego określa sposób, w jaki użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu. Poza umową, użytkownik wieczysty jest związany przepisami dotyczącymi użytkowania wieczystego (ogólnymi i szczególnymi). A w przypadku nieuregulowania pewnych kwestii – odpowiednim stosowaniem przepisów o prawie własności nieruchomości.

Czy mogę zamienić prawo użytkowania wieczystego na prawo własności nieruchomości?

Tak, jest to dopuszczalne, w trybie jednej z poniższych ustaw:

• ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
• ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Jak stać się użytkownikiem wieczystym?

Do wyłonienia użytkownika wieczystego dochodzi w drodze przetargowej (ogłoszenie o przetargu) lub bezprzetargowej  (rokowania przeprowadzane z nabywcą). Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy.

Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego pomiędzy użytkownikiem wieczystym a organem gminy (powiatu, województwa) lub Skarbu Państwa. Wymagany jest wpis do Księgi wieczystej.

Co powinna zawierać umowa użytkowania wieczystego?

Umowa ta winna regulować zasadnicze kwestie, tj. okres na jaki ustanawiane jest użytkowanie wieczyste (zależnie od celu), sposób korzystania z nieruchomości, wysokość opłat (pierwszej opłaty i opłat rocznych), udzielonych bonifikat oraz sposób ich zapłaty.

Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

1. termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
2. rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie,
3. warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego,
4. wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Sposób korzystania z nieruchomości jest ujawniany w Księdze Wieczystej (KW).

Kiedy wygasa użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste wygasa:

• z upływem okresu ustalonego w umowie, jeśli nie zostanie przedłużone na kolejny okres,
• przez rozwiązanie umowy przed upływem okresu umownego.

Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu określonego w umowie, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

————————————————

Zarabianie na Ekademia.pl 2.0. >>

————————————————