Jednym z instrumentów ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest obowiązek sporządzenia i udostępnienia przez dewelopera prospektu informacyjnego. Sprawa oczywiście dotyczy mieszkań pochodzących z rynku pierwotnego. Dotychczas kwestia ta nie była uregulowana ustawowo. W związku z czym, to od swobodnego uznania dewelopera zależało, czy posługuje się w swojej działalności prospektem informacyjnym, jakie zamieszcza w nim informacje, a także kiedy sporządza ten dokument i w jaki sposób przekazuje go nabywcy. Widząc ten problem prawodawca postanowił unormować to zagadnienie w ustawie. Czego efektem jest ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), która weszła w życie 26 kwietnia 2012 r., która między innymi porusza ten temat.

Czym jest prospekt informacyjny?

Prospekt informacyjny jest to dokument zawierający szczegółowe informacje o:

1. sytuacji prawno-finansowej dewelopera.
2. realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim,
3. lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym oferowanym przez dewelopera do sprzedaży.

Jaka forma dla prospektu informacyjnego?

Prospekt informacyjny powinien być sporządzony na trwałym nośniku informacji, tak aby możliwe było jego swobodne przetwarzanie, ewentualnie powielanie. Podstawową formą będzie tutaj dokument papierowy, choć niewykluczone jest stosowanie dokumentu elektronicznego (np. plik doc., pdf) umieszczonego na płycie CD lub innym elektronicznym nośniku informacji.

W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper przekazujący prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.

Podkreślenia wymaga fakt, iż deweloper nie ma prawa pobierać opłaty za prospekt informacyjny.

W jakim trybie sporządzenie i doręczenie prospektu informacyjnego?

Możemy tutaj wyróżnić dwie sytuacje:

1. z inicjatywy dewelopera (zawsze obowiązkowo) – w przypadku rozpoczęcia sprzedaży nieruchomości, w drodze upublicznienia swoich ofert,
2. na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej – jeśli ta osoba zgłosi żądanie.

Co musi zawierać prospekt informacyjny?

Przepisy ustawy określają minimalny zakres informacji, który winien się znaleźć w prospekcie informacyjnym (tj. minimum ustawowe). Prospekt informacyjny składa się z części ogólnej i indywidualnej. Część ogólna zawiera dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera, doświadczenie dewelopera (zrealizowane inwestycje), informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego. Część indywidualna zawiera informacje dotyczące konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oferowanego do sprzedaży. Wchodząc w szczegóły prospekt informacyjny powinien zawierać:

• datę sporządzenia prospektu,

DANE DEWELOPERA

• dane identyfikacyjne dewelopera (nazwa, forma prawna, nr KRS lub nr wpisu CEiDG, nr NIP i REGON),
• adres lokalu przedsiębiorstwa (miejscowość, ulica, nr lokalu),
• dane kontaktowe dewelopera (nr telefonu, adres poczty elektronicznej, nr faksu, strona internetowa),
• opis 3 ostatnich ukończonych przedsięwzięć deweloperskich (adres, data rozpoczęcia, data wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie),
• oświadczenie „Czy przeciwko deweloperowi prowadzono (lub prowadzi się) postępowanie egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł”,

INFORMACJE DOTYCZĄCE GRUNTU

• adres i nr działki ewidencyjnej (jeżeli działka nie posiada adresu, to jej położenie powinno być określone opisowo),
• nr księgi wieczystej,
• istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości lub wnioski o wpis w dziale IV księgi wieczystej,
• w przypadku braku księgi wieczystej – informacja o powierzchni działki i stanie prawnym nieruchomości (w szczególności imię i nazwisko albo nazwa/ firma właściciela lub użytkownika wieczystego oraz istniejące obciążenia na nieruchomości),
• plan zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek (przeznaczenie w planie, dopuszczalna wysokość zabudowy, dopuszczalny procent zabudowy działki). W razie braku planu zagospodarowania przestrzennego – zamieszczona informacja „Brak planu”,
• informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach,

INFORMACJE DOTYCZĄCE BUDYNKU

• czy jest pozwolenie na budowę,
• czy pozwolenie na budowę jest ostateczne,
• czy pozwolenie na budowę jest zaskarżone,
• nr pozwolenia na budowę oraz nazwę organu, który je wydał,
• planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• termin do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości,
• opis przedsięwzięcia deweloperskiego (liczba budynków, rozmieszczenie ich na nieruchomości/ minimalny odstęp pomiędzy budynkami),
• sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• zamierzony sposób i procentowy udział źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego (forma posiadanych środków – kredyt, środki własne, inne; przy kredycie – dane instytucji kredytujących),
• środki ochrony nabywców (bankowy rachunek powierniczy służący gromadzeniu środków nabywcy – otwarty, zamknięty); gwarancja instytucji finansowej gwarantująca zwrot środków nabywcy lokalu, w razie nie przeniesienia odrębnej własności w terminie określonym w umowie,
• główne zasady funkcjonowania wybranego rodzaju zabezpieczenia środków nabywcy,
• nazwa instytucji zapewniającej bezpieczeństwo środków nabywcy,
• harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego w etapach,
• dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji,
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej,
• informacja o zgodzie banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część, bądź finansującego działalność dewelopera w przypadku zabezpieczenia kredytu na hipotece nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część, bądź też finansującego zakup tej nieruchomości lub jej części w przypadku ustanowienia równoczesnego zabezpieczenia hipotecznego – na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności albo bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
• informację o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa przez osobę zainteresowaną zawarciem umowy deweloperskiej z: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej, projektem architektoniczno-budowlanym,

INFORMACJE O LOKALU LUB DOMU JEDNORODZINNYM

• cena m² powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku w którym ma się znajdować lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej (liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenie wokół niego, stanowiącym część wspólną nieruchomości, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych, dostępne media w budynku, dostęp do drogi publicznej),
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie dotyczy lokali mieszkalnych,
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych do których wykonania zobowiązuje się deweloper,

• podpis dewelopera albo osoby uprawnionej do jego reprezentacji oraz pieczęć firmowa,
• załączniki (rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego, wzór umowy deweloperskiej).

Zmiana prospektu informacyjnego

Może się zdarzyć, że pierwotny prospekt informacyjny ulegnie zmianie wskutek zmiany stanu faktycznego lub prawnego. W takiej sytuacji na deweloperze spoczywają określone obowiązki. Mianowicie, w razie zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub załączniku do prospektu, deweloper jest zobowiązany do dostarczenia nabywcy:

1. aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo
2. nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów.

Zmiany informacji zamieszczonych w prospekcie informacyjnym (załączniku do prospektu), powinny być dostarczone w takiej samej formie, w jakiej nastąpiło wcześniej dostarczenie prospektu informacyjnego/ załącznika do prospektu. Jeśli osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej udzieli na to wyraźnej uprzedniej zgody, to „zmiany” mogą być przekazane w innej formie.

Ponadto, nabywca musi mieć określony czas, umożliwiający zapoznanie się ze zmianami przed zawarciem umowy deweloperskiej. Z pewnością, poinformowanie nabywcy o zmianach w chwili przed podpisaniem umowy deweloperskiej – nie spełnia tego wymogu.

W celu wyeliminowania wątpliwości co do rodzaju zmian oraz ich zakresu wprowadzono następujący zapis. W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian muszą być podkreślone wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny.

Prawo odstąpienia od umowy z powodu wad prospektu

Zaniedbania dewelopera w przedmiocie prospektu informacyjnego, uprawniają nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Ustawa wylicza zamknięty katalog przypadków, kiedy jest to możliwe. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli:

1. informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach. Nie dotyczy to zamian, które miały miejsce pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego (załączników) a podpisaniem umowy deweloperskiej, jeżeli te zmiany zostały w sposób jednoznaczny uwidocznione w umowie.
2. deweloper nie doręczył w przewidzianym trybie prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.
3. informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.
4. prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

Prawo odstąpienia od umowy z ww. powodów musi być zrealizowane w ciągu 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, poprzez złożenie stosownego oświadczenia deweloperowi na piśmie. W następstwie złożenia takiego oświadczenia, umowę uważa się za niezawartą, a nabywca nie ponosi jakichkolwiek kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Nie zmienia tego fakt, iż w umowie deweloperskiej było zastrzeżone świadczenie pieniężne na rzecz dewelopera (odstępne, kara umowna) w razie rezygnacji nabywcy z umowy, gdyż taki zapis umowny jest niezgodny z prawem i nie ma mocy wiążącej.

Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Co grozi deweloperowi za łamanie przepisów o prospekcie informacyjnym?

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego „Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny.”

W myśl art. 33 „Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.”

Gdzie znajdę prawidłowy wzór prospektu?

Ustawowy wzór prospektu informacyjnego, czyli ten zawierający minimum wymaganych informacji, stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej.