Raty równe czy malejące w kredycie hipotecznym. Które wybrać?

Raty równe (stałe) czy malejące, to niezmienne pytanie zadawane przez kredytobiorców. Niestety nie można udzielić na nie jednoznacznej odpowiedzi, gdyż wszystko zależy od indywidualnych cech kredytobiorcy. Dopiero znając te cechy możemy stwierdzić, która forma rat jest korzystniejsza dla klienta. Wybór pomiędzy ratami równymi a malejącymi nie jest wcale błahą kwestią, ponieważ rodzi daleko idące konsekwencje finansowe dla kredytobiorcy. Ale o tym w dalszej części artykułu.

Gwoli wyjaśnienia. Każda rata kredytu hipotecznego składa się z części kapitałowej i części odsetkowej. Część kapitałowa (kapitał), to pożyczone od banku pieniądze. (np. kredyt hipoteczny na 300 tys. zł). Częścią odsetkową (odsetki ) jest zysk banku od pożyczonych przez nas pieniędzy, wyrażany w postaci oprocentowania. Udział kapitału i odsetek w racie kredytu może być różny. I to właśnie wielkość tego udziału przesądza o tym, czy raty hipoteczne są równe czy też malejące.

część kapitałowa + część odsetkowa = rata kredytu hipotecznego

Raty równe

To jednakowa kwota raty płacona co miesiąc. Wysokość raty równej obliczamy dzieląc sumę kapitału i odsetek przez ilość miesięcy spłaty kredytu hipotecznego. Uzyskujemy w ten sposób stałą kwotę raty, która nie zmienia się w całym okresie kredytowania. Raty równe, czy zawsze? Wysokość raty równej (malejącej również) może się zmienić w przypadku zmiany oprocentowania, tj. stóp procentowych NBP, stawki WIBOR (kredyty złotowe). W tym momencie wysokość raty aktualizuje się zgodnie ze wzrostem bądź spadkiem oprocentowania, dokonywanym przez banki w ustalonym czasookresie (miesiąc, 3 miesiące, 6 miesięcy).

W początkowym okresie spłaty rat równych, spłacamy w większości odsetki (średnio 3/4) a w mniejszości kapitał (ok. 1/4). W późniejszym czasie sytuacja ulega odwróceniu. Powoduje to, że spłata kredytu jest dłuższa i kosztowniejsza (wyższe odsetki). Wynika to przede wszystkim z tego, że kwota kapitału spłacana jest w mniejszym stopniu, a w powiązaniu z nią – kwota odsetek zmniejsza się wolniej.

raty rowne

Raty malejące

Zmienna wysokość rat w całym okresie kredytowania. Najwyższa jest pierwsza rata, a kolejne coraz niższe. Różnice w porównaniu do rat równych, mogą sięgać nawet kilkuset złotych. Stała część kapitałowa i zmienna (malejąca) część odsetkowa, sprawia że z każdym miesiącem uiszczamy niższą ratę. Jest tak dlatego, ponieważ odsetki naliczane są od malejącego zadłużenia (kapitału.) Kredyt hipoteczny w systemie rat malejących spłaca się szybciej, a co za tym idzie – mniej nas to kosztuje. Różnice w kosztach mogą wynieść aż kilkadziesiąt tysięcy złotych.

raty malejace

Czym się kierować przy wyborze rodzaju raty?

Większość banków ma w swojej ofercie oba rodzaje rat. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na dziesiątki lat. Musisz podejść do sprawy perspektywicznie, biorąc pod uwagę swoją aktualną sytuację finansową oraz możliwy jej rozwój w przyszłości, plany co do wydatków i oszczędzania (założenie/powiększenie rodziny; korzystanie z innych kredytów, np. kredyt samochodowy, lokowanie pieniędzy w produktach oszczędnościowych).

Raty równe, dla kogo?

Raty równe są dla Ciebie, jeśli:

  • chcesz płacić jak najniższą miesięczną ratę kredytową,
  • nie masz wysokiej zdolności kredytowej,
  • nie zależy Ci na aż tak szybkiej spłacie kredytu,
  • jesteś gotów/a ponieść wyższy koszt kredytu w zamian za niższe raty,
  • chcesz wolne środki przeznaczyć na plan oszczędnościowy,
  • cenisz sobie stabilność miesięcznych wydatków,
  • nie planujesz przenosić kredytu do innego banku (problem z niską spłatą kapitału).

Raty malejące, dla kogo?

Raty malejące są dla Ciebie, jeśli:

  • chcesz szybciej spłacić kredyt,
  • nie będą dla Ciebie uciążliwe wyższe raty kredytu w początkowym okresie,
  • chcesz jak najmniej zapłacić za kredyt,
  • posiadasz wyższą zdolność kredytową,
  • nie zamierzasz korzystać z planu oszczędnościowego albo możesz sobie pozwolić na taki plan, mimo wyższych rat,
  • dopuszczasz możliwość przeniesienia kredytu do innego banku.

 

Jakie są róźnice pomiędzy ratami równymi a malejącymi?

Pragnąc ułatwić Ci wybór pomiędzy ratami równymi a malejącymi przedstawiam Ci zestawienie charakterystycznych cech w formie tabeli.

Porównanie rat

 kredytu hipotecznego

Raty równe Raty malejące
rosnąca część kapitałowa – malejąca część odsetkowa równa część kapitałowa – malejąca część odsetkowa
wolniejsza spłata kapitału szybsza spłata kapitału
jednakowa wysokość rat zmienna wysokość rat z tendencją spadkową
pierwsza rata, podobnie jak wszystkie – w jednakowej wysokości pierwsza rata najwyższa
niższe raty wyższe raty w początkowym okresie kredytowania, później niższe
niższy stopień zdolności kredytowej wyższy stopień zdolności kredytowej
dłuższy okres spłaty kredytu krótszy okres spłaty kredytu
większy koszt kredytu (wyższe odsetki) mniejszy koszt kredytu (niższe odsetki)
nieznaczne obciążenie budżetu domowego znaczne obciążenie budżetu domowego
pewność kwoty raty niepewność kwoty raty
łatwiejsze zarządzanie budżetem domowym trudniejsze zarządzanie budżetem domowym
możliwość wdrożenia planu oszczędnościowego Brak lub znacznie utrudniona możliwość oszczędzania – przynajmniej w początkowym okresie kredytowym
częściej wybierane przez kredytobiorców rzadziej wybierane przez kredytobiorców

 Czy mogę zmienić system rat w okresie kredytowania?

Tak, jest taka możliwość. Banki zasadniczo nie powinny stwarzać przeszkód w tym zakresie. Zamiana rat malejących na równe i vice versa wymaga podpisania aneksu (zmiany) do umowy kredytowej, ponieważ jest to jeden z istotnych warunków kredytowania. Wiąże się to z kosztem rzędu kilkuset złotych. W wypadku osób które zechcą płacić raty malejące, nie obejdzie się bez powtórnej weryfikacji zdolności kredytowej. Najlepiej jest dowiedzieć się więcej na ten temat jeszcze przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny.

Czy są jakieś narzędzia pomocne w wyborze rat?

Tak. Możesz skorzystać z kalkulatora „Raty równe czy malejące?”

Be Sociable, Share!

Dodaj komentarz