Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – o co chodzi?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych została uregulowana w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 5 wspomnianej ustawy.

„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest przyjęciem założenia (domniemania, fikcji prawnej), że stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Niewątpliwie utopią by było, gdyby stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej we wszystkich przypadkach pokrywał się z rzeczywistym stanem prawnym. Niestety tak nie jest i prawdopodobnie nigdy nie będzie.

Oczywiście w większości przypadków stan prawny wynikający z księgi wieczystej powinien się zgadzać z rzeczywistym stanem prawnym. A co się dzieje, jeśli tak nie jest? Wtedy pierwszeństwo ma stan prawny zawarty w księdze wieczystej. Z kolei osoba, która dokonała czynności prawnej, kierując się treścią księgi wieczystej (jej stanu prawnego) nie będzie ponosić negatywnych konsekwencji tego, iż rzeczywisty stan prawny jest inny. Np. gdy faktycznym właścicielem jest kto inny, niż osoba wpisana w księdze wieczystej.


Po co ta regulacja? Przede wszystkim chodzi o bezpieczeństwo obrotu prawnego. Trudno było by wymagać od potencjalnego nabywcy prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, aby znał wszystkie fakty dotyczące tej nieruchomości. Zwłaszcza że takowych może być sporo, szczególnie na przestrzeni wielu lat.

Dlatego też ustawodawca nałożył ten obowiązek na właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości. Jest to racjonalne, ponieważ to jemu przysługuje dane prawo i to on powinien zadbać o to, aby wszelkie istotne informacje o jego prawie, znalazły się w odpowiednim rejestrze, takim jak księga wieczysta. A jeżeli o to nie zadba, to będzie ponosić ujemne skutki prawne takiego stanu rzeczy.

Idąc tym tokiem rozumowania, przeciętny Kowalski który zawarł transakcję nabycia nieruchomości na podstawie danych zawartych w księdze wieczystej – jest chroniony przez prawo. I nie zmienia tego fakt, że te dane nie mają odzwierciedlenia w rzeczywistości.

Należy pamiętać o tym, że pomimo spełnienia powyższych warunków – „rękojmia” nie zawsze będzie nas chronić. Kiedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa? Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania w przypadku:

  • rozporządzeń (dyspozycji prawem) nieodpłatnych,

Np. darowizna. Nieobjęcie rozporządzeń nieodpłatnych ochroną prawną jest podyktowane tym, że jeśli ktoś otrzymuje coś za darmo (bez świadczenia ze swojej strony), to nie może odnosić korzyści z tego tytułu kosztem innej osoby której to prawo faktycznie przysługuje.

  • rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego w zlej wierze,

Wyjaśnienia wymaga tu pojęcie „złej wiary”. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Pierwsza sytuacja: np. X nabywa nieruchomość od Y, zdając sobie sprawę z tego, że nastąpiło zasiedzenie nieruchomości na rzecz Z, ale że ten stan nie jest jeszcze ujawniony w księdze wieczystej. Druga sytuacja: np. strony czynności prawnej pozostają w takich stosunkach (rodzinnych, współpracy itp.), że nabywca powinien wiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości; inne przypadki w których ze względu na okoliczności nabywca mógł bez trudu poznać rzeczywisty stan prawny.

  • praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy (przepisu prawa), niezależnie od wpisu,

Np. zaległe podatki. Mimo że określone prawo nie jest ujawnione w księdze wieczystej – jest traktowane tak jakby tam było.


  • prawa dożywocia,

Czyli prawa do zamieszkiwania przez osobę (dożywotnika) w nieruchomości (domu, mieszkaniu, lokalu) do końca swojego życia. Jest to prawo ściśle związane z daną nieruchomością i nie wygasa wskutek zmiany właściciela nieruchomości. Ma na celu zapewnienie dożywotnikowi „mieszkanie” aż do śmierci. Prócz prawa do zamieszkiwania dożywocie może obejmować także prawo do: użytkowania nieruchomości gruntowej, utrzymania dożywotnika, zapewnienia mu właściwej opieki etc. W efekcie istnienia tego prawa, kupujący nabywa mieszkanie razem z lokatorem.

  • służebności ustanowionych na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
  • służebności drogi koniecznej albo ustanowionych w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
  • służebności przesyłu,
  • pojawienia się w księdze wieczystej wzmianki o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenia dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Wszelkie tego typu ostrzeżenia (o których mowa w ostatnim punkcie) należy potraktować bardzo poważnie. Świadczą o tym że toczą się jakieś postępowania czy też wykryto jakieś nieprawidłowości. Prognozują one, że może nastąpić zmiana stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej. Powinniśmy zatem wstrzymać się z nabyciem nieruchomości do czasu całkowitego wyjaśnienia sprawy.

Be Sociable, Share!

Jedna myśl nt. „Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – o co chodzi?

  1. Pingback: Księgi wieczyste – zasadyRynek nieruchomości - od jaśniejszej strony | Rynek nieruchomości - od jaśniejszej strony

Dodaj komentarz