Jaki jest sens zawierania umowy przedwstępnej?

Nie zawsze od razu możliwe jest zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości (umowy kupna-sprzedaży). Przyczyny tego mogą być różne i dotyczyć osoby sprzedającego lub kupującego. Wynikają one przede wszystkim z przeszkód prawnych bądź faktycznych, które powodują iż w danym momencie nie jest możliwe, a niekiedy celowe – zawarcie właściwej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Wśród nich można wymienić: finansowanie zakupu nieruchomości w drodze kredytu hipotecznego, postępowanie sądowe lub administracyjne dotyczące nieruchomości, konieczność przeprowadzenia remontu przez sprzedawcę, przeprowadzka sprzedawcy do nowego mieszkania etc.

Do czasu usunięcia tych przeszkód, kupujący chce mieć pewność, że sprzedawca nie rozmyśli się i nie sprzeda nieruchomości innej osobie (np. która zaproponuje niższą cenę). Tymczasem sprzedawca chce mieć gwarancje, że kupujący nie wycofa się z transakcji (np. znajdzie tańszą nieruchomość). Podpisując umowę przedwstępną, kupujący może już zaprzestać poszukiwania innej oferty sprzedaży nieruchomości, a sprzedający – innego kupca, natomiast obie strony mogą się skupić na podjęciu kroków zmierzających do sfinalizowania transakcji. Interes obu stron, zawierających umowę przedwstępną jest w zasadzie tak samo chroniony.

Szukasz taniego kredytu hipotecznego?

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna powinna zawierać zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy ostatecznej, przyrzeczonej) oraz istotne postanowienia przyszłej umowy. Rozkładając to na czynniki pierwsze, umowa przedwstępna powinna zawierać w szczególności:

• datę zawarcia umowy.
• oznaczenie stron umowy (sprzedającego i kupującego) – imię i nazwisko (firmę), adres zamieszkania (siedziby), numer i serię dokumentu tożsamości (dowód osobisty, prawo jazdy, paszport), dane rejestrowe w przypadku podmiotu gospodarczego (NIP, REGON, KRS) oraz osobę uprawnioną do jego reprezentowania, jeżeli taka została ustanowiona.
• oznaczenie nieruchomości – rodzaj nieruchomości (nieruchomość gruntowa, lokal mieszkalny, dom jednorodzinny), prawo przysługujące do nieruchomości sprzedającemu (prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), powierzchnia nieruchomości (mierzona w m², ha), nieruchomości wspólnej oraz pomieszczeń przynależnych, położenie nieruchomości (miejscowość, adres), numer księgi wieczystej oraz sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej.
• cenę transakcyjną nieruchomości (określoną liczbowo i słownie).
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
• termin wydania/ odbioru nieruchomości (lokalu, domu).
• zadatek i zaliczkę (jeśli strony zdecydują się na te świadczenia) wraz z regułami ich stosowania.
• oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zobowiązań i obciążeń oraz praw osób trzecich,
• oświadczenie sprzedawcy, iż wyraża zgodę na wpis roszczenia kupującego o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej,
• zobowiązanie sprzedawcy do wymeldowania wszystkich osób z lokalu do czasu podpisania umowy ostatecznej.
• oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od zaległości podatkowych.
• oświadczenie kupującego, że zapoznał się ze stanem nieruchomości (faktycznym i prawnym).
• oświadczenie czy sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą.
• informacje o tym, kto ponosi koszty wynikające z zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).
• własnoręczne podpisy stron.

Jaką formę umowy wybrać?

W praktyce strony mają dwie możliwości, tj. zwykłą formę pisemną (oświadczenie woli stron, spisane na zwykłej kartce papieru odręcznie lub komputerowo, w każdym razie opatrzone własnoręcznym podpisem sprzedającego i kupującego) lub akt notarialny. Obie te formy mają swoje wady i zalety. Zacznijmy od zalet. Zwykła forma pisemna to niższy koszt sporządzenia (w zasadzie brak kosztów), dowolność czasu zawarcia (nie trzeba umawiać się u notariusza), dostępność gotowych wzorów umów w Internecie. Forma aktu notarialnego to większa moc dowodowa umowy, bezpieczniejsza transakcja, pomoc niezależnego profesjonalisty w zredagowaniu treści umowy, dopuszczalność egzekwowania umowy przed sądem w razie rezygnacji jednej ze stron.

Przejdźmy teraz do wad. Sporządzenie aktu notarialnego wiąże się z dużymi kosztami. Taksa notarialna za umowę przedwstępną wynosi połowę opłaty za sporządzenie umowy właściwej, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. Po za tym, strona która wycofa się z transakcji, musi się liczyć z tym, iż druga strona wystąpi do sądu o przysądzenie własności nieruchomości bez jej zgody wraz z wzajemnymi rozliczeniami z tego tytułu. W konsekwencji wycofanie się z takiej transakcji nie będzie skuteczne, o ile druga strona skorzysta ze swojego uprawnienia.

Np. Kowalski (kupujący) podpisał z Nowakiem (sprzedawcą) umowę przestępną sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego. Strony wyznaczyły termin umowy ostatecznej na 2 miesiące od dnia zawarcia pierwszej umowy, tak aby Nowak mógł na spokojnie przenieść się do nowego lokum. Mimo nadejścia ustalonego terminu podpisania umowy, Nowak stwierdził, iż nie podpisze umowy i nie sprzeda mieszkania, gdyż ma ono dla niego zbyt dużą wartość sentymentalną. W takim wypadku Kowalski, po wystąpieniu do sądu z powództwem o wydanie zastępczego oświadczenia woli – uzyska własność mieszkania. Dodatkowo Nowak poniesie koszty sądowe i adwokacko-radcowskie.

Podstawową wadą zwykłej formy pisemnej jest niemożliwość skutecznego dochodzenia wykonania umowy na drodze sądowej. Stronie poszkodowanej pozostaje jedynie otrzymanie świadczeń (zadatek i zaliczka), kara umowna – pod warunkiem, że były one zastrzeżone w umowie. Ewentualnie w grę wchodzi dochodzenie odszkodowania, jeżeli w wyniku niezawarcia umowy strona poniosła szkodę.

Podsumowując, akt notarialny będzie korzystniejszy dla osób, które są na 100% zdecydowane na zakup/ sprzedaż mieszkania, a zwykła forma pisemna – dla tych „mniej pewnych”, które dopuszczają możliwość rezygnacji ze sprzedaży/ kupna mieszkania.

Jakie dokumenty do umowy przedwstępnej?

Przystępując do zawarcia umowy przedwstępnej winniśmy zapoznać się z czterema kategoriami dokumentów, tzn. dowody tożsamości (dane osobowe/ rejestrowe), dokumenty legitymujące prawa sprzedawcy do nieruchomości (umowa darowizny, sprzedaży, postanowienie sądowe, wyrok sądowy), dokumenty potwierdzające aktualny stan prawny nieruchomości (odpis księgi wieczystej, wypis/ wyrys z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej), dokumenty podatkowej i czynszowe (Urząd Skarbowy, Urząd Gminy/ Miasta, Spółdzielnia Mieszkaniowa).

Ogromnie ważne jest, aby dane osobowe sprzedawcy w pełni zgadzały się z danymi zawartymi w dokumentach stanowiących podstawę prawną nabycia nieruchomości oraz aby bieżący stan prawny był klarowny. W razie niezgodności powinniśmy poprosić sprzedawcę o wyjaśnienia, ewentualnie skontaktować się z prawnikiem bądź całkowicie zrezygnować z umowy. Warto także sprawdzić, czy nieruchomość nie ma zaległości z tytułu podatków i czynszu (najem, dzierżawa).

Kiedy zadatek a kiedy zaliczka?

Zadatek i zaliczka to powszechne świadczenia stosowane przy zawieraniu umów przedwstępnych, choć niewykluczone jest wniesienie zadatku lub zaliczki już po zawarciu umowy. Wtedy jednak trzeba to dobrze udokumentować w postaci aneksu do umowy. Zazwyczaj występuje w umowie przedwstępnej  jedno z nich (zadatek albo zaliczka), choć bywają przypadki łączenia tych świadczeń. Zaliczka jest kwotą pieniędzy wpłacaną przez kupującego na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. W razie dojścia umowy ostatecznej do skutku zaliczka podlega zaliczeniu na cenę transakcji i kupujący nie płaci wtedy pełnej sumy sprzedaży, lecz różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a kwotą uiszczonej zaliczki. Gdyby jednak do zawarcia kontraktu nie doszło (bez względu na to z czyjej winy) – kwota zaliczki podlega zwrotowi kupującemu.

Zupełnie inaczej jest z zadatkiem. Zadatek ma na celu zabezpieczenie strony transakcji, na wypadek jakby druga strona wycofała się. Zadatek zawsze daje kupujący. Jeżeli umowa przeniesienia własności nieruchomości nie zostanie podpisana z winy kupującego, to traci on zadatek na rzecz sprzedawcy. Jeśli natomiast zawinił sprzedawca, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Np. gdy kupujący dał 10 000 zł zadatku, a sprzedawca nie wywiązał się z umowy, to należy mu się 20 000 zł zwrotnego zadatku. Są także sytuacje, kiedy do zawarcia umowy nie dochodzi z przyczyn niezależnych od stron (jednej lub dwóch), np. kupujący nie uzyskał kredytu, albo też z przyczyn zawinionych przez obie strony (np. kupujący znalazł inną nieruchomość a sprzedawca innego kupca). Wówczas zadatek jest zwracany kupującemu w niezmiennej wysokości.

W jakiej wysokości zaliczka i zadatek? Strony mają swobodne prawo ustalenia dowolnej wysokości zaliczki lub zadatku. Standardowo jednak jest to 10%, 5% ceny nieruchomości. Ponadto strony dla własnych potrzeb, mogą zmodyfikować kodeksowe zasady stosowania zaliczki i zadatku. Np. zamiast zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, określić zwrot w potrójnej wysokości. To czy zawrzemy umowę w formie zwykłej pisemnej, czy też formie aktu notarialnego – pozostaje bez znaczenia dla kwestii zaliczki lub zadatku.

Jaki termin umowy przyrzeczonej?

Umowa przedwstępna powinna zawierać w swojej treści termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Zatem nie może być to umowa zawarta na czas nieokreślony (nieoznaczony). Termin ten powinien być dostosowany do czasu potrzebnego do usunięcia przeszkód, do zawarcia umowy właściwej. Najczęściej wyznaczany jest w postaci konkretnej daty kalendarzowej (12 grudnia 2013 r.), albo okresu (np. w ciągu 3 miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej), bądź określonego zdarzenia (np. w ciągu 14 dni od podpisania umowy kredytowej).

Im termin jest dokładniejszy tym mniej niedomówień i kłopotów na tym tle, aczkolwiek nie zawsze ustalenie precyzyjnej daty jest możliwe. W przypadku ubiegania się przez kupującego o kredyt hipoteczny, dwumiesięczny termin to jest naprawdę minimum. Zalecałbym wydłużenie go do 3 miesięcy. Jeśli podpisanie umowy przyrzeczonej w wyznaczony terminie stanie się niemożliwe, to strony mogą wyznaczyć inny termin. Ale potrzebna jest zgoda obu stron co do nowego terminu. Nowy termin wolno wprowadzić do umowy przedwstępnej za pomocą aneksu, choć nie jest to konieczne, jeśli strony mają do siebie zaufanie.

Co gdy strony nie zastrzegły terminu? W tych okolicznościach, wkraczają przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 2 k.c. ” Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.

Ile za to zapłacę?

Za umowę w zwykłej formie pisemnej nie zapłacisz nic. Decydując się na akt notarialny, kupujący ponosi koszty wizyty u notariusza, chyba że strony zastrzegły w umowie inaczej. Jednak sytuacje, kiedy to sprzedawca bierze na siebie koszt notariusza należą do rzadkości. Wysokość taksy notarialnej zależy od zadeklarowanej przez strony ceny nieruchomości i dla umowy przedwstępnej wynosi ona połowę stawki przewidzianej dla umowy przyrzeczonej.  Inne opłaty: wniosek o wpis roszczenia do KW o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz kupującego – 150 zł.

Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości

Co zrobić gdy kontrahent uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej?

O tym jakie prawa będą nam przysługiwać decyduje z jednej strony forma zawarcia umowy, a z drugiej – sama treść kontraktu.

Zwykła forma pisemna – można żądać naprawienia szkody stąd wynikłej (pozew do sądu o odszkodowania). Nasze powództwo zostanie uwzględnione, jeśli wykażemy szkodę oraz związek przyczynowy między powstaniem szkody a niewykonaniem umowy przez drugą stronę.

Akt notarialny – można żądać przeniesienia własności nieruchomości w drodze sądowej (pozew o wydanie zastępczego oświadczenia woli przenoszącego własność nieruchomości) albo żądać naprawienia szkody spowodowanej niezawarciem umowy (tak jak wyżej). W świetle art. 64 k.c. „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie”. Skorzystanie z jednej opcji, wyklucza drugą.

Do kiedy mogę dochodzić swoich praw? W myśl art. 390 § 2 k.c. ” Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Gdzie znajdę wzór umowy przedwstępnej?

W sieci jest mnóstwo wzorów umów przedwstępnych. Oto jeden z nich. Jednak konstruując treść umowy przedwstępnej korzystnie jest dopasować ją do swoich indywidualnych potrzeb. Warto w tym celu skorzystać z pomocy profesjonalisty – prawnika.

Na co jeszcze zwrócić uwagę zawierając umowę przedwstępną?

1. Postaraj się o zgodę sprzedawcy w umowie przedwstępnej (akt notarialny) o ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej. Da Ci to szerszą ochronę wobec osób trzecich, którym potencjalnie sprzedawca mógłby zbyć nieruchomość będącą przedmiotem umowy przedwstępnej. Taka osoba przeglądając księgę wieczystą dowie się o przysługującym Ci prawie i z pewnością nie nabędzie tej nieruchomości, a jak ją nabędzie to na własne ryzyko.
2. Zmiana stanu prawnego nieruchomości może nastąpić z dnia na dzień. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej (najlepiej tego samego dnia) zapoznaj się dokładnie z treścią księgi wieczystej. Teraz jest to możliwe przez Internet, tzw. Elektroniczna Księga Wieczysta. Zwróć uwagę na to, czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj. hipoteka, służebność (osobista, gruntowa, przesyłu), użytkowanie oraz czy inne osoby nie roszczą sobie praw do nieruchomości. Twoją czujność powinna wzbudzić wzmianka o wpłynięciu wniosku dotyczącego nieruchomości, bo to prawdopodobnie oznacza, iż niebawem nastąpi zmiana stanu prawnego nieruchomości.
3. Sprawdź czy nieruchomość nie jest objęta małżeńską wspólnością ustawową. Jeśli tak, to do zbycia nieruchomości (w tym zawarcia umowy przedwstępnej), niezbędna jest zgoda (podpis) obojga małżonków.
4. Poddaj umowę pod ocenę banku. Jeśli wnioskujemy o kredyt hipoteczny na sfinansowanie zakupu nieruchomości, to bank może uzależnić przyznanie kredytu hipotecznego od odpowiedniego sformułowania postanowień tej umowy.
5. Umowa przedwstępna nie może zawierać warunku. Np. „że umowa ostateczna zostanie zawarta pod warunkiem, iż kupujący uzyska kredyt na ten cel”.
6. W umowie przedwstępnej wolno zastosować prawo odstąpienia od umowy (jednej lub obu stron) w określonym terminie (np. miesiąca) bez żadnych konsekwencji lub za zapłatą odstępnego (oznaczonej sumy pieniędzy).
7. Na zasadach ogólnych możemy w umowie przedwstępnej zdefiniować instytucję kary umownej, na wypadek rezygnacji którejkolwiek strony z transakcji. Jednak jest to sporadycznie stosowane, gdyż popularniejszy jest zadatek.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie i nie tylko