Choć użytkowanie wieczyste jest prawem długoterminowym, co implikuje sama nazwa („wieczyste” – wiek, wieczność), w pewnych okolicznościach dochodzi do jego wygaśnięcia. Jakie to są sytuacje? Jakie ma prawa użytkownik wieczysty a jakie obowiązki? Czy da się temu zapobiec? O tym wszystkim w niniejszym wpisie.

Przyczyny wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste wygasa wskutek:

1. upływu oznaczonego w umowie terminu i niezłożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o przedłużenie użytkowania,
2. upływu oznaczonego w umowie terminu i złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o przedłużenie użytkowania, lecz nieuwzględnienia go przez organ, ze względu na „ważny interes społeczny”;
3. rozwiązania umowy przed upływem oznaczonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń,
4. śmierci użytkownika wieczystego, jeśli nie posiada on spadkobierców ustawowych (krewni) lub testamentowych (dowolne osoby oznaczone w testamencie).

Roszczenia związane z użytkowaniem wieczystym

Użytkownikowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

Właścicielowi (gmina, powiat, województwo, Skarb Państwa) przysługuje roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu.

Oba roszczenia przedawniają się (tzn. nie mogą być skutecznie dochodzone) z upływem 3 lat od dnia zwrotu użytkowanego gruntu.

Wygaśnięcie obciążeń użytkowania wieczystego

Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Np. hipoteka, służebności. Nie zwalnia to jednak użytkownika wieczystego z odpowiedzialności wobec wierzyciela (np. banku kredytującego nieruchomość).

Jak nie dopuścić do wygaśnięcia użytkowania wieczystego?

• użytkuj grunt zgodnie z zasadami i przeznaczeniem określonymi w umowie. Jeśli zostałeś zobowiązany/a do zabudowy, to musisz to wykonać;
• zadbaj o wcześniejsze wystąpienie z wnioskiem o przedłużenie użytkowania wieczystego. Możesz to uczynić w ciągu 5 lat przed terminem końcowym określonym w umowie, a w niektórych wypadkach wcześniej (amortyzacja zamierzonych inwestycji);
• organ może Ci odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego, powołując się na „ważny interes społeczny”. Jednak w tym wypadku, możesz podważać zasadność twierdzeń organu w drodze odwołania. Wykorzystaj tę możliwość. Istnieją szanse, że organ odwoławczy lub sąd przychyli się do Twojego stanowiska. Jeśli nie czujesz się dobrze w tym temacie – skorzystaj z pomocy prawnika!