Czy warto wcześniej spłacać kredyt hipoteczny?
Już na etapie poszukiwania kredytu hipotecznego, powinniśmy zwrócić uwagę, na jakich zasadach będzie się odbywać jego wcześniejsza spłata. Pozwoli to uniknąć nam potem przykrych niespodzianek, a w każdym bądź razie będziemy na lepszej pozycji. Szczególnie kwestia ta dotyczy osób, które planują wcześniej spłacić kredyt hipoteczny. Niemniej jednak i osoby, które nie mają takich planów, nie powinny bagatelizować tej kwestii. Zwykle bowiem okazuje się, że potrzeba wcześniejszej spłaty kredytu pojawia się dość nieoczekiwanie, w powiązaniu z nagłym przypływem większej gotówki.
Jaki jest interes klienta a jaki banku?
Mamy tu do czynienia z dwoma sprzecznymi interesami, klienta i banku. Klientowi (kredytobiorcy) z reguły zależy na wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. Jest to podyktowane przede wszystkim chęcią pozbycia się długoterminowego zobowiązania, uwolnienia budżetu domowego od wysokich obciążeń, zmniejszenia wysokości rat kredytowych (częściowa spłata) przy zachowaniu okresu kredytowania, skrócenia okresu kredytowania przy niezmiennym poziomie raty kredytowej (częściowa spłata), obniżenia całkowitego kosztu kredytu, uzyskaniem korzystniejszych warunków spłaty kredytu hipotecznego w drodze przeniesienia do innego banku (refinansowanie), sprzedażą nieruchomości.
Bank stoi po drugiej stronie barykady. W interesie banków nie leży wcześniejsza spłat kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę, gdyż mija się to z celem kredytowania. Bank zarabia głównie na odsetkach, zawartych w comiesięcznych ratach. Skrócenie okresu kredytowania poprzez wcześniejszą spłatę, powoduje że bank zarobi mniej na kredycie hipotecznym. Dlatego banki (ale nie wszystkie), stosują politykę mającą na celu, odciągnięcie klienta od zamiaru wcześniejszej spłaty lub zapewnienia sobie rekompensaty na wypadek takich zdarzeń.
Zobacz najlepsze kredyty hipoteczne
Za co banki pobierają prowizję?
Jak już wiemy banki nie premiują klientów, którzy chcą szybciej spłacić kredyt. Jeśli będziemy spłacać kredyt niezgodnie z harmonogramem, to może to nas trochę kosztować. Banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego (całkowitą) oraz częściową spłatę kredytu hipotecznego (tj. nadpłatę). W różnych bankach sytuacja ta przedstawia się odmiennie.
Gdzie znajdę informacje o wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?
Informacje o tym można znaleźć w ofertach kredytu hipotecznego (na stronach internetowych, ulotkach), umowie o kredyt hipoteczny, tabelach opłat i prowizji. Wiążące są jedynie zapisy zamieszczone w umowie lub tabeli. Z punktu widzenia kredytobiorcy korzystniejsze jest, gdy warunki wcześniejszej spłaty kredytu znajdują się w umowie kredytowej. Wtedy zmiana warunków „wcześniejszej spłaty” wymaga podpisania aneksu do umowy, a co za tym idzie, klient musi wyrazić na to uprzednią zgodę na piśmie. Odnośnie tabeli (taryfy) opłat i prowizji – bank może wprowadzać zmiany jednostronnie, informując kredytobiorcę o tym fakcie i pouczając, iż w przypadku nie wyrażenia zgody na zmiany – przysługuje mu uprawnienie do wypowiedzenia umowy kredytowej.
Do kiedy i jakie opłaty za wcześniejszą spłatę?
Z koniecznością poniesienia opłat z tytułu wcześniejszej spłaty (lub nadpłaty) musimy się liczyć prawie zawsze w początkowym okresie kredytowania. Okres ten oscyluje w granicach 3-6 lat od uruchomienia kredytu. Bywają też jednostkowe sytuacje, choć skrajne, gdy bank zastrzega sobie prawo do pobierania prowizji w całym okresie kredytowania.
Prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę naliczana jest najczęściej od kwoty kredytu pozostałej do spłaty. Prowizja za częściową spłatę obliczana jest przeważnie od kwoty dokonywanej spłaty. Zarówno jedna, jak i druga jest ustalana procentowo od wyżej wymienionych kwot i nie przekracza wartości kilku procent (do 5%).
Kiedy najlepiej dokonać wcześniejszej spłaty?
Najlepiej to zrobić:
- w początkowym okresie kredytowania,
- w sytuacji, kiedy nie spowoduje to naliczenia prowizji z tego tytułu,
- gdy, są niskie stopy procentowe (oprocentowanie kredytu),
- w przypadku kredytów walutowych – kurs waluty jest korzystny.
Jak uniknąć opłaty za wcześniejszą spłatę?
Jest na to kilka rad.
- Najprostszym sposobem jest wybranie oferty banku, jaki nie pobiera opłat za wcześniejszą spłatę przez cały czas kredytowania. Choć jest to ewenement, to jednak takie oferty się zdarzają.
- Dokonujmy spłaty po upływie okresu, w którym bank może naliczyć nam opłatę z tego powodu (tzw. okres karencji). Jest to zazwyczaj okres kilkuletni.
- W wypadku nadpłat (częściowych spłat) – większość banków dopuszcza możliwość nadpłaty części kredytu (np. raz do roku) bez pobierania jakichkolwiek opłat. Przy czym możemy się spotkać z limitem kwotowym lub procentowym nadpłaty, którego przekroczenia będzie się wiązało z naliczeniem określonej opłaty.
- Niektóre banki naliczają prowizję wyłącznie w sytuacji, spłaty przed terminem całości zobowiązania kredytowego. Jeżeli spłacimy, przykładowo 99 lub 90% pozostałego zadłużenia, to opłata nie będzie naliczona. Dla nas to mała różnica, za to korzyści ogromne. Wszystko jednak zależy od interpretacji pojęcia „częściowej” i „całkowitej” spłaty, zawartego w umowie o kredyt hipoteczny bądź w taryfie opłat i prowizji. Trzeba się temu przyjrzeć uważnie lub wypytać pracownika banku.
- „Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego niejako tylnymi drzwiami”. Jest opcja uniknięcia prowizji za wcześniejszą spłatę, jeśli nastąpi rozwiązanie (odstąpienie, wypowiedzenie) umowy o kredyt hipoteczny na innej podstawie. W grę wchodzi, zmiana wysokości oprocentowania, marży banku, wysokości raty lub innych istotnych warunków umowy. Aczkolwiek nie w każdym banku wygląda to jednakowo. Np. otrzymujesz informację o zmianie marży banku (istotny warunek umowy) i w związku z tą zmianą masz zagwarantowane w umowie prawo odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny bez dodatkowych kosztów. Jest Ci to na rękę, bo i tak zamierzałeś/aś dokonać wcześniejszej spłaty, a w ten oto sposób unikniesz prowizji. Ciekawa dyskusja na ten temat rozgorzała na blogu Michała Szafrańskiego Jak spłacić kredyt hipoteczny przed terminem bez karnych opłat.
- Zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim, w przypadku kredytów do 80 tys. złotych (w tym hipotecznych) – banki nie mają prawa pobierać prowizji za ich wcześniejszą spłatę. Stosowanie praktyk niezgodnych stanowi naruszenie przepisów ustawy i może być egzekwowane przed sądem.
Pomoc doradcy w wyborze kredytu hipotecznego
Wcześniejsza spłata – jakie są argumenty za i przeciw?
Argumenty „za”:
- pozbycie się obciążenia, jakim jest kredyt hipoteczny,
- zmniejszenie całkowitego kosztu kredytu (odsetek dla banku),
- skrócenie okresu kredytowania (nadpłaty),
- obniżenie raty kredytowej (nadpłaty),
- warunki rynkowe sprzyjające spłacie,
- uzyskanie lepszych warunków kredytu w innym banku (kredyt refinansowy),
- nie opłaca się inwestować środków przeznaczonych na spłatę.
Argumenty „przeciw”:
- ewentualne koszty związane ze spłatą części lub całości kredytu,
- późny okres spłaty (pod koniec okresu kredytowania spłacamy praktycznie sam kapitał, a odsetki stanowią znikomą część – więc nie podroży to naszego kredytu),
- wysoka opłacalność inwestycji oszczędności,
- niekorzystne warunki rynkowe (wysokie stopy procentowe, niekorzystny kurs waluty itd.).