Wycena nieruchomości dla potrzeb kredytu hipotecznego

Po co wycena?

Żaden bank nie udzieli Ci kredytu hipotecznego (mieszkaniowego), jeśli nie będzie mieć pewności, że pożyczone przez niego pieniądze są odpowiednio zabezpieczone. Jako że zabezpieczenie kredytu hipotecznego polega przede wszystkim na ustanowieniu hipoteki na nieruchomości – bank musi sprawdzić wartość tej nieruchomości. W rezultacie określenia wartości nieruchomości, bank dowie się, czy wnioskowana przez klienta (kredytobiorcę) kwota kredytu jest adekwatna do wartości nieruchomości (wartości zabezpieczenia), na której ma być ustanowiona hipoteka. Jest to tak zwany współczynnik LTV ( z ang. loan to value).

Na jakim etapie wycena?

W większości przypadków – po wstępnej decyzji kredytowej. Do rzadkości należy żądanie przez bank przeprowadzenia wyceny nieruchomości jeszcze przed podjęciem decyzji w sprawie przyznania kredytu. Druga opcja, jest o tyle niekorzystna dla potencjalnego kredytobiorcy, że istnieje zwiększone ryzyko, poniesienia kosztów wyceny, a nie otrzymania kredytu hipotecznego. Innymi słowy, pieniądze na wycenę wyrzucimy w błoto.

Kto wycenia?

Są dwie możliwości wyceny nieruchomości. Po pierwsze – bankowa wycena. Jest dokonywana przez pracowników banku na podstawie danych o nieruchomości udzielonych przez właściciela, zebranych w drodze inspekcji nieruchomości, wykonanych zdjęć etc. Określenie wartości nieruchomości następuje poprzez porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości podobnych (o najbardziej zbliżonych cechach) występujących na rynku. Pod uwagę bierze się następujące cechy: lokalizację, rodzaj nieruchomości, powierzchnię, technologię budowlaną, standard wykończenia, stan techniczno-użytkowy itd. Banki korzystają tu z różnorodnych źródeł informacji (baz danych) o cenach transakcyjnych bądź ofertowych nieruchomości podobnych. Ostatnimi czasy banki pozyskują informacje do wyceny nieruchomości z Systemu AMRON (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), którego właścicielem jest Związek Banków Polskich.

Po drugie – wycena nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawcy majątkowi są ekspertami rynku nieruchomości w zakresie szacowania wartości nieruchomości i innych urządzeń trwale związanych z gruntem. Z tego względu wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego jest najbardziej realną wyceną, to znaczy taką która odpowiada warunkom rynkowym. Rzeczoznawcy majątkowi sporządzają wycenę na piśmie w formie operatu szacunkowego. Warto zasygnalizować, iż nie każdy rzeczoznawca może wyceniać nieruchomość dla celów kredytu hipotecznego, a jedynie ci którzy ukończyli kurs specjalistyczny ZBP i PFSRM „Wycena nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności bankowych”. Listę uprawnionych rzeczoznawców znajdziesz tutaj>>

Kto i ile płaci za wycenę?

Jeżeli wycena wykonywana jest przez bank (wycena wewnętrzna), to z reguły kredytobiorca nie ponosi żadnych kosztów. Jeśli natomiast wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy (wycena zewnętrzna), to poza skrajnymi wyjątkami (np. promocje), kosztami zostaje obciążony klient. Wariant drugi, przewiduje możliwość wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego współpracującego z bankiem albo też wyceny przez rzeczoznawcę wybranego przez klienta.

Co do wynagrodzenia rzeczoznawcy majątkowego (koszt sporządzenia operatu szacunkowego), to generalnie jest ono uzależnione od nakładu pracy rzeczoznawcy. Jednak da się zauważyć pewne podobieństwa w tym zakresie na rynku. Otóż, za wycenę lokalu (mieszkania) zapłacimy średnio 300 zł, koszt wyceny domu jednorodzinnego, działki to około 1000 zł. W przypadku nieruchomości nietypowych (przemysłowe, komercyjne, handlowe), opłata za wycenę jest znacznie wyższa.

Kiedy jedna wycena dla kilku banków?

Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, często składają wniosek w kilku bankach. Jest to spowodowane różną oceną przez banki zdolności kredytowej klienta (jeden bank może przyznać nam kredyt hipoteczny a drugi nie lub jeden bank może udzielić nam kredytu na wyższą kwotę a drugi na niższą) albo chęcią wynegocjowania najkorzystniejszych warunków umowy kredytowej. Jeśli zamierzamy wnioskować o kredyt hipoteczny w więcej niż jednym banku, to postarajmy się o to, aby jedna wycena nieruchomości została zaakceptowana przez wszystkie banki. Powód jest oczywisty, zapłacimy wtedy tylko za jedną wycenę. W tym celu powinniśmy zasięgnąć informacji zasadach wyceny w interesujących nas bankach.

Czy bank może nie przyjąć wyceny rzeczoznawcy majątkowego?

Może tak się zdarzyć, ale… Nie wolno zapominać o tym, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem urzędowym, wykonanym zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi. Rzeczoznawca majątkowy podpisując operat, bierze na siebie odpowiedzialność z tego tytułu (prawną i zawodową). A to oznacza, że wycena rzeczoznawcy winna być akceptowana przez inne osoby i instytucje jako dowód, co do wartości danej nieruchomości. Jest akceptowany przecież przez sądy, urzędy. A banki to co święte krowy? Operat szacunkowy (wycena nieruchomości ) zachowuje swoją ważność przez okres jednego roku. Po roku czasu może być potwierdzona jego aktualność (przez rzeczoznawcę majątkowego) i wówczas będzie ważny kolejny rok. Jeśli bank odmawia wiarygodności dostarczonego przez nas operatu szacunkowego, to należy to uznać co najmniej za niedobrą praktykę bankową. I może się okazać skuteczna w tym przypadku interwencja w organach nadzoru bankowego.

Zobacz: Ranking kredytów hipotecznych

Be Sociable, Share!

Jedna myśl nt. „Wycena nieruchomości dla potrzeb kredytu hipotecznego

  1. Pingback: Jakie są koszty kredytu hipotecznego? | Rynek nieruchomości - od jaśniejszej strony

Dodaj komentarz