Zamiana nieruchomości jako alternatywa dla kupna-sprzedaży

Zamieniać się czy się nie zamieniać…

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, „przez umowę zamiany, każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność nieruchomości, w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej nieruchomości”. Innymi słowy, my przenosimy własność swojej nieruchomości na kogoś innego, a ten „ktoś”, przenosi własność jego nieruchomości na naszą rzecz. Tak na marginesie, nieruchomość można zamienić także na inną rzecz ruchomą (np. samochód), prawo. Ale w praktyce ten obrót prawie nie istnieje.

Możemy wyróżnić trzy rodzaje zamiany nieruchomości:

  1. pełna zamiana. W okolicznościach, gdy wartość obydwu nieruchomości jest praktycznie taka sama. Nie trzeba stosować wówczas dopłat w celu wyrównania różnicy cenowej. W rzeczywistości rzadko występuje.
  2. zamiana z elementami umowy sprzedaży. Jest to większość umów zamiany. Stosowana jest dopłata pieniężna przez właściciela nieruchomości o niższej wartości w stosunku do właściciela nieruchomości o wyższej wartości.
  3. zamiana z elementami umowy darowizny. Marginalne przypadki. Zazwyczaj wśród osób bliskich. Pomimo istnienia pewnej różnicy w cenie nieruchomości, strony chcą potraktować ją jako darowiznę (bezpłatne przysporzenie majątkowe).

Dlaczego umowa zamiany jest mało popularna?

Jest to między innymi z powodu:

  • braku świadomości osób o możliwości nabycia nieruchomości w tej formie,
  • większych trudności w sfinalizowaniu transakcji, niż w przypadku zwykłej umowy sprzedaży (kupna-sprzedaży). W wypadku umowy sprzedaży: kupującemu musi odpowiadać nieruchomość oraz cena sprzedaży, a sprzedającemu – cena. W sytuacji umowy zamiany: obu stronom musi odpowiadać nieruchomość (bo każda jest przecież inna), a ponadto wartości każdej z nieruchomości (zgoda co do ceny jednej i drugiej nieruchomości), których różnica musi być wyrównana w postaci dopłaty.

Jakie korzyści niesie za sobą zamiana?

  • jedna transakcja, mniej formalizmu. Dla nabycia pożądanej przez nas nieruchomości wystarczające jest zawarcie jednej umowy, tj. umowy zamiany. Normalnie, konieczna jest sprzedaż swojej nieruchomości, a następnie kupno drugiej nieruchomości. A całość się zamyka w dwóch transakcjach.
  • niższe podatki, koszty. Przy umowie zamiany podatek naliczany jest od kwoty różnicy wartości obu nieruchomości, natomiast przy umowie sprzedaży – od ceny sprzedaży.

Gdzie znajdę oferty zamiany nieruchomości?

W serwisach z ofertami nieruchomości, obok ogłoszeń o sprzedaży, kupnie, najmie. Króluje niezmiennie Internet. Np.

www.oglaszamy24.pl

http://olx.pl

Jakie przepisy stosujemy do umowy zamiany?

Do umowy zamiany stosujemy odpowiednio przepisy o sprzedaży nieruchomości. Podobnie ma się sprawa podatków, choć z uwzględnieniem odmienności, wynikających z obu umów. Umowa zamiany musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W razie niedochowania tej formy – umowa jest nieważna. Więcej informacji na temat podatków znajdziesz tu>>

Czy mogę zamienić nieruchomość, której nie jestem właścicielem?

Zasadniczo nie, gdyż osoba musi dysponować prawami właścicielskimi, lecz istnieją od tego wyjątki. Tj. użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, mieszkania komunalne (gminne). W przypadku użytkowania wieczystego oraz mieszkań komunalnych, na zamianę nieruchomości trzeba uzyskać zgodę gminy. Jeśli chodzi o spółdzielcze prawa do lokalu – zgodę władz spółdzielni. Brak uprzedniej zgody odpowiedniego organu, uniemożliwia zamianę. W kwestii mieszkań komunalnych, nie jest to zamiana sensu stricte, jest to zamiana „najmu” (zmiana najemcy).

Zamiana na nieruchomości publiczne

Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego (gminy, miasta, powiatu, województwa) mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości.

To samo stosuje się odpowiednio w wypadku zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego na własność nieruchomości, a także wzajemnej zamiany praw użytkowania wieczystego.

Powyższe zasady mają także zastosowanie do zamiany udziałów we współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości.

—————————————————————————————————————————–

„Zarabianie na wiedzy” – 19h wykładów, które pokażą Ci jak zarabiać przez Internet

—————————————————————————————————————————–

Be Sociable, Share!

Dodaj komentarz