Obrót nieruchomościami państwowymi i samorządowymi podlega szczególnym restrykcjom i obostrzeniom. Jest tak dlatego, iż mamy tu do czynienia z dobrem wspólnym, publicznym. W grę wchodzą nieruchomości stanowiące własność: gminy (miasta), powiatu, województwa, Skarbu Państwa oraz związków gmin, powiatów i województw.

Zasadą jest, że nieruchomości (podobnie jak inne mienie) są zbywane w drodze publicznego przetargu, w którym wygrywa ten, który złoży najlepszą ofertę („najwyższa cena” lub „najkorzystniejsza oferta”). Prawo jednak dopuszcza pewne odstępstwa od tej ogólnej zasady, tj. tryb bezprzetargowy, ze względu na różne cele, jakie chce osiągnąć.

Dla uściślenia, pod pojęciem zbycia nieruchomości, w zależności od kontekstu, będziemy rozumieć: sprzedaż, zamianę, darowiznę, oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, dzierżawę, najem.

W jakich sytuacjach nieruchomości są zbywane z pominięciem przetargu?

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (prawo pierwokupu nieruchomości);

W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

a)      przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży,

b)      jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży,

c)       jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony,

d)      ma status najemcy lub dzierżawcy, którym przyznano pierwszeństwo, zarządzeniem wojewody (nieruchomości Skarbu Państwa) albo uchwałą rady lub sejmiku (nieruchomości samorządowe).

2. zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;
3. jest zbywana osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego (OPP) na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
4. zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
5. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
6. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
7. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
8. jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
9. przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
10. jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
11. jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;
12. jest zbywana na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych lub urzędów konsularnych państw obcych oraz innym przedstawicielstwom i instytucjom zrównanym z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych – na zasadzie wzajemności;
13. jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 lub właściwych podmiotów wymienionych w art. 17 ust. 2 tej ustawy, realizujących przedsięwzięcia Euro 2012, w celu ich wykonania, w sytuacji gdy jej nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nastąpiło w trybie przepisów tejże ustawy;
14. jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących;
15. jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie terminalu lub inwestycję towarzyszącą zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu;
16. wojewoda – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, zwolnili z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową;
17. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Nie stosujemy tego w przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki;
18. zawierane są umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony krótszy niż 3 lata;
19. wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik wyrazi zgodę na zawarcie umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony – z pominięciem przetargu;
20. użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego lub użytkownikiem nieruchomości jest stowarzyszenie ogrodowe w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych – dla umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony;
21. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może odstąpić od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów, o których mowa w pkt 16 i 17, nieruchomości które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej, oraz do nieruchomości przeznaczonych na potrzeby statutowe jednostek organizacyjnych państwa (np. Kancelarii Prezesa Rady Ministrów) – bez konieczności odpowiednio zwolnienia z obowiązku lub wyrażenia zgody przez wojewodę.