Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a na „terenach zamkniętych” – wojewoda.

Kiedy potrzeba zgody na zabudowę?

Warunki zabudowy muszą być ustalone w drodze decyzji, jeśli zachodzi potrzeba zmiany zagospodarowania terenu, a nie ma planu miejscowego. Chodzi o zmianę zagospodarowania terenu polegającą na:

1. budowie obiektu budowlanego,
2. wykonaniu innych robót budowlanych,
3. zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Decyzja o warunkach zabudowy jest również wymagana do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

W przypadku zmiany zagospodarowania terenu (o której mowa w ostatnim akapicie), bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, właściwy organ może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1. wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo
2. przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy wymaga także zmiana sposobu zagospodarowania terenu, jeżeli na terenie tym obowiązuje plan uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 roku.

Jakie warunki dla zabudowy?

Jakie wymogi muszą być spełnione, żeby została wydana decyzja o warunkach zabudowy?

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wyjątki:  inwestycje produkcyjne lokalizowane na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,  linie kolejowe, obiekty liniowe, urządzenia infrastruktury technicznej, zabudowa zagrodowa w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie,
2. teren ma dostęp do drogi publicznej. Wyjątki: linie kolejowe, obiekty liniowe, urządzenia infrastruktury technicznej,
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ma to miejsce w sytuacji, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem,
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy  z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zawieszenie postępowania

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

1. w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, albo
2. w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

Istotne fakty

• w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości,
• decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich,
• wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy,
• organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie,
• w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży.

Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

1. inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,
2. dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Jednakże wygaśnięcia nie stwierdza się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.