Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje możliwość połączenia kilku nieruchomości (np. dwóch) w jedną. Jakie warunki trzeba spełnić w celu dokonania takiego połączenia? Nieruchomości łączone muszą:

1. stanowić całość gospodarczą (np. nieruchomości rolne; odległość nie ma tu większego znaczenia; np. nieruchomość A od nieruchomości B oddalona jest o 15 km), albo
2. graniczyć ze sobą (czyli nieruchomość A jest położona obok nieruchomości B – mają wspólną miedzę).

Jakie są jeszcze wymogi połączenia nieruchomości? Gdy nieruchomości obciążone są ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być połączone tylko wtedy, gdy uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej przez połączenie. Np. bank A dogaduje się z bankiem B, co do kolejności ich hipotek w taki sposób, że hipoteka banku B ma pierwszeństwo zaspokojenia przed hipoteką banku A.

Jakie mogą być ujemne skutki połączenia nieruchomości? Ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Np. hipoteka. Nie wpływa to jednak na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności.

Kiedy połączenie nieruchomości będzie niemożliwe?

• prawo do nieruchomości przysługuje różnym podmiotom (właścicielom lub użytkownikom wieczystym),
• nieruchomości stanowią odrębną współwłasność, tj. współwłasność łączna i współwłasność w częściach ułamkowych,
• prawo użytkowania wieczystego łączonych nieruchomości wygasa w różnych terminach,
• na jednej nieruchomości ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego z jednostką samorządu terytorialnego a na drugiej ze Skarbem Państwa.

Plusy połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej:

• jedna księga wieczysta dla kilku nieruchomości (mniejszy formalizm),
• zwiększenie wartości nieruchomości, a w konsekwencji ewentualnego zabezpieczenia hipotecznego,
• możliwość ustanawiania hipoteki na jednej nieruchomości, a nie na kilku (mniejsze koszty),
• względy gospodarcze.

Minusy połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej:

• w przypadku ustanowienia hipoteki, będzie ona obciążać nieruchomość jako całość, tj. wszystkie działki ewidencyjne,
• trudności przy sprzedaży, jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, a chcemy sprzedać część nieruchomości, tzn. określoną działkę ewidencyjną,
• problemy przy ustanawianiu kolejnych hipotek. Oczywistym jest, że każdy wierzyciel hipoteczny chciałby mieć swoją hipotekę na pierwszym miejscu, gdyż to mu najbardziej gwarantuje możliwość zaspokojenia się z nieruchomości, w przypadku niewypłacalności dłużnika (właściciela nieruchomości).

Jak połączyć nieruchomości w jedną księgę wieczystą?

W tym celu należy złożyć stosowny wniosek do sądu wieczysto- księgowego. Jeśli mamy wątpliwości, jak wypełniać wniosek (wniosek o wpis w księdze wieczystej – kw-wpis), to najlepiej udać się osobiście do sądu, a pracownik sądu we wszystkim nas poinstruuje.